حل النزاعات بين الملاك والمستأجرين

من الناحية المثالية، عندما يفي الطرفان بالتزاماتهما ويحترمان حقوق الأطراف الأخرى، يكون لديهم نزاعات إيجار قليلة أو معدومة على الإطلاق. علاوة على ذلك، فهي قادرة على حل أي مشاكل بالتراضي. لسوء الحظ، تحدث النزاعات مع المالك أو المستأجر لإلقاء اللوم. وبالتالي، فإن حالات النزاع الأكثر شيوعًا هي:

• نوايا المستأجر لإنهاء العقد قبل تاريخ انتهاء الصلاحية؛
• رغبة المالك في زيادة قيمة الإيجار؛
• اقتطاع وديعة تأمين من قبل المالك؛
• عدم الامتثال لشروط العقد من قبل المستأجر؛
• الإخلاء.

نظرًا لأن أكثر من 70٪ من سكان دبي هم مستأجرون، فقد أنشأت الحكومة مركز المنازعات الإيجارية (RDC). تشرف هذه السلطة على حقوق المالك والمستأجر وتساعد في حل النزاعات بينهما. ومع ذلك، نوصي بمحاولة التوصل إلى اتفاق في البداية والتقدم إلى RDC فقط إذا فشلت.

التعامل مع النزاعات

لذلك، إذا فشلت في حل أي مشاكل بالموافقة المتبادلة، يمكنك تقديم شكوى إلى RDC. يمكنك القيام بذلك بسهولة عبر الإنترنت من خلال زيارة موقع RDC. خطواتك هنا هي كما يلي:

قم بإنشاء حساب من خلال التسجيل على موقع RDC. هذا الإجراء مجاني. تحتاج إلى تقديم بطاقة الهوية الإماراتية والبريد الإلكتروني ورقم الهاتف المحمول.

باستخدام حساب RDC الخاص بك، قم بتسجيل حالة. في هذه الخطوة، تحتاج إلى إنجاز المهام التالية:

• أدخل اسمك الكامل وعنوانك الحالي؛
• حدد تعيينك (المالك/المستأجر)؛
• أدخل الدخل الخاص بك؛
• أرفق نسخة من عقد الإيجار وسند الملكية والشيكات الصادرة وفواتير هيئة كهرباء ومياه دبي؛
• حدد قضيتك، مع الكشف عن جميع الحقائق الضرورية؛
• أرسل قضيتك للموافقة عليها.

بعد الموافقة، ستحتاج إلى دفع رسوم قدرها 3.5٪ من الإيجار السنوي (ولكن ليس أقل من 250.00 درهمًا إماراتيًا).

تتبع قضيتك وراقبها للتسوية.

إذا فشلت RDC في تسوية القضية بشكل ودي في غضون 15 يومًا، فأنت بحاجة إلى رفع دعوى قضائية. يجب حل الدعوى في غضون 30 يومًا. لاحظ أنه يجوز لكل من المالك والمستأجر استئناف الحكم. ومع ذلك، بعد إجراءات الاستئناف، يكون الحكم نهائيًا وغير قابل للتفاوض.

الإخلاء: ما يجب أن يعرفه المستأجرون

تعتبر تشريعات الإيجار في دبي أكثر من صارمة فيما يتعلق بحالة الإخلاء. يحدد القانون رقم 33 لعام 2008 حالات الإخلاء الدقيقة لمنع استبداد المالك وسوء النية في الإيجار.

الحالات التي تمنح المالك الحق في طرد المستأجر بسبب خطأ المستأجر هي:

• دفع قيمة الإيجار المتأخر لأكثر من 30 يومًا بعد الإخطار المناسب؛
• التأجير من الباطن دون موافقة المالك؛
• استخدام العقار في أنشطة محظورة أخلاقيًا أو لا تتوافق مع القواعد الأخلاقية؛
• استخدام العقار لغرض آخر غير المحدد في العقد؛
• الأضرار التي لحقت بالممتلكات، دون إمكانية ترميمها؛
• انتهاك شروط والتزامات عقد الإيجار.

الحالات التي تمنح المالك الحق في طرد المستأجر بناءً على النوايا الشخصية للمالك هي:

• بيع العقارات المؤجرة؛
• الحاجة إلى نقل العقار المؤجر إلى مرافق عائلته؛
• إعادة بناء الممتلكات المؤجرة؛
• الحاجة إلى إنجاز التجديد الشامل أو إعادة الإعمار.

وبالتالي، فإن تشريعات الإيجار تحمي حقوق كل من المستأجر والمالك. على سبيل المثال، يمكن للمالك التخلص من المستأجرين عديمي الضمير في 30 يومًا. ومع ذلك، إذا كان الإخلاء ناتجًا عن نوايا شخصية للمالك، فلا يحق للمالك طرده قبل تاريخ انتهاء العقد. يجب عليه إخطار المستأجر كتابيًا قبل عام واحد على الأقل من التاريخ المحدد. علاوة على ذلك، إذا قام المالك بطرد المستأجر بسبب انتقال عائلته، فلا يجوز له تأجير العقار لمدة عامين.

التزامات وحقوق المالك

يفرض تأجير العقارات السكنية أو التجارية التزامات معينة على المالك تتعلق بما يلي:

• شروط التسليم؛
• الصيانة والإصلاحات؛
• التغييرات في الممتلكات المؤجرة والمرافق؛
• استرداد مبلغ التأمين.

أولاً، يجب على المالك تسليم العقار إلى مستأجره في حالة مناسبة. للتوضيح، يجب تنظيفها ورسمها وتزويدها بجميع التسهيلات اللازمة للبقاء فيها.

ثانيًا، يجب على المالك الحفاظ على العقار بالطريقة التي تلبي بها قوانين البناء بالإضافة إلى السباكة والتبريد والاحتياجات الأساسية الأخرى. ومع ذلك، تتضمن هذه الفقرة عادةً الإصلاحات الرئيسية فقط. يمكنك قراءة المزيد حول مسؤوليات صيانة الملاك في دبي في إحدى منشوراتنا السابقة.

ثالثًا، يحظر القانون رقم 26 لعام 2007 على المالك إجراء أي تغييرات في العقار المؤجر تؤدي إلى تفاقم ظروف إقامة المستأجر. على سبيل المثال، لا يمكن للمالك إيقاف تشغيل المرافق حتى لو تأخر المستأجر عن دفع الإيجار.

أخيرًا، يجب على المالك رد مبلغ التأمين إلى مستأجريه. يجب أن يتم ذلك في نهاية إقامة المستأجر بشرط الامتثال لشروط العقد.

أما بالنسبة لحقوق المالك، فهي تشمل حقه في:

• فرض الإيجارات وزيادتها بشروط معينة؛
• استعادة العقار المؤجر إلى حالته الأصلية؛
• جمع وديعة تأمين وحجبها بشروط معينة؛
• طرد المستأجرين بشروط معينة.

أولاً، قد يحصل المالك على الإيجارات مقدمًا لمدة ثلاثة أشهر على الأقل. علاوة على ذلك، يمكنه زيادة قيمة الإيجار إذا كان يتوافق مع سقف الإيجار المقدم من هيئة التنظيم العقاري (RERA).

ثانيًا، بما أن المالك لا يزال مالكًا للعقار المؤجر، فإنه يحق له المطالبة بعدم تلفه ودون أي تغييرات في بنائه أو تصميمه.

ثالثًا، يجوز للمالك أخذ وديعة تأمين كضمان لتنفيذ الالتزام من قبل المستأجر. إذا قام المستأجر بإتلاف العقار أو رفض إعادته إلى حالته الأولية، يجوز للمالك استخدام الوديعة لتغطية نفقاته.

أخيرًا، يجوز لكل مالك عقار طرد مستأجريه في الحالات التي ذكرناها سابقًا في هذا المنشور.

لذلك، ناقشنا هنا القضايا الشائعة المتعلقة بحل نزاعات الإيجار والإخلاء وحقوق وواجبات المالك. بصفتها شركة إدارة ممتلكات ذات سمعة طيبة، فإن BSO جيدة في منع النزاعات بين عملائنا والمستأجرين والمساعدة في حلها إن وجدت. وبالتالي، إذا اخترتنا، يمكنك التأكد من أننا نبذل قصارى جهدنا لإدارة الممتلكات الخاصة بك وحماية حقوقك. اتصل بنا للحصول على مزيد من المعلومات واتخاذ القرار الصحيح.