Разрешение споров между арендодателями и арендаторами

None

Разрешение споров между арендодателями и арендаторами

24/12/2024

В идеале, когда обе стороны выполняют свои обязательства и уважают права друг друга, у них мало или вообще нет споров по аренде. Более того, они способны решать любые проблемы по взаимному согласию. К сожалению, споры все равно возникают, и виноватым может быть как арендодатель, так и арендатор. Самые распространенные причины споров:

Желание арендатора расторгнуть договор до его окончания;
Желание арендодателя повысить арендную плату;
Удержание залога арендодателем;
Несоблюдение условий договора арендатором;
Выселение.

Более 70% жителей Дубая являются арендаторами, поэтому правительство создало Центр разрешения арендных споров (RDC). Этот орган контролирует права арендодателей и арендаторов и помогает разрешать споры между ними. Тем не менее, мы рекомендуем сначала пытаться договориться, и обращаться в RDC только в случае неудачи.

Как разрешать споры

Если вам не удается разрешить проблемы по взаимному согласию, вы можете подать жалобу в RDC. Это можно сделать онлайн на сайте RDC. Ваши действия:

Создайте аккаунт, зарегистрировавшись на сайте RDC. Процедура бесплатна. Вам потребуется предоставить ваш Emirates ID, электронную почту и номер мобильного телефона.

Используя ваш аккаунт RDC, подайте дело. На этом этапе вам нужно выполнить следующие задачи:

Укажите ваше полное имя и текущий адрес;
Укажите ваш статус (арендодатель/арендатор);
Введите ваш Ejary;
Приложите копию вашего договора аренды, свидетельства о праве собственности, выписанные чеки и счета DEWA;
Опишите ваше дело, указав все необходимые факты;
Отправьте ваше дело на утверждение.

После утверждения вам потребуется заплатить плату в размере 3,5% от годовой арендной платы (но не менее 250 AED).

Отслеживайте свое дело и следите за его разрешением.

Если RDC не может разрешить дело дружелюбным путем в течение 15 дней, вам нужно подать иск. Иск должен быть разрешен в течение 30 дней. Обратите внимание, что как арендодатель, так и арендатор могут обжаловать решение. Однако после апелляции вердикт является окончательным и не подлежит переговорам.

Выселение: что должны знать арендаторы

Законодательство по аренде в Дубае строго регулирует вопросы выселения. Закон № 33 от 2008 года точно определяет случаи выселения, чтобы предотвратить произвол со стороны арендодателя и недобросовестное поведение арендатора.

Случаи, которые дают арендодателю право выселить его арендатора из-за вины арендатора, включают:

Задержка платежа арендной платы на более чем 30 дней после соответствующего уведомления;
Сдача в субаренду без согласия арендодателя;
Использование объекта для деятельности, запрещенной законом или не соответствующей моральным нормам;
Использование объекта не по назначению, указанному в договоре;
Повреждение имущества без возможности его восстановления;
Нарушение условий и обязательств договора аренды.

Случаи, которые дают арендодателю право выселить его арендатора на основе личных намерений арендодателя, включают:

Продажа арендуемой недвижимости;
Необходимость передачи арендуемой недвижимости для его собственных нужд или нужд его семьи;
Реконструкция арендуемой недвижимости;
Необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции.

Таким образом, законодательство по аренде защищает права как арендаторов, так и арендодателей. Например, арендодатель может избавиться от своих недобросовестных арендаторов за 30 дней. Однако, если выселение происходит по личным намерениям арендодателя, арендодатель не имеет права выселять его до истечения срока договора. Он должен уведомить своего арендатора письменно за один год до установленной даты. Более того, если арендодатель выселяет своего арендатора из-за переезда его или его семьи, он не имеет права сдавать недвижимость в аренду в течение двух лет.

Обязанности и права арендодателя

Сдача в аренду жилой или коммерческой недвижимости налагает на арендодателя определенные обязанности, связанные с:

Условиями передачи;
Обслуживанием и ремонтом;
Изменениями в арендуемой недвижимости и коммунальных услугах;
Возвратом залога.

Во-первых, арендодатель должен передать недвижимость своему арендатору в соответствующем состоянии. То есть она должна быть очищена, покрашена и иметь все необходимые удобства для проживания.

Во-вторых, арендодатель должен поддерживать недвижимость в состоянии, соответствующем строительным нормам, а также требованиям к водоснабжению, охлаждению и другим основным потребностям. Однако этот пункт обычно включает только крупный ремонт. Подробнее об обязанностях арендодателей по содержанию жилья в Дубае вы можете прочитать в одной из наших предыдущих статей.

В-третьих, Закон № 26 от 2007 года запрещает арендодателю вносить любые изменения в арендуемую недвижимость, которые ухудшают условия проживания арендатора. Например, арендодатель не может отключить коммунальные услуги, даже если арендатор задерживает платеж по аренде.

Наконец, арендодатель должен вернуть залог своим арендаторам. Это должно быть сделано в конце срока аренды, при условии соблюдения условий договора.

Что касается прав арендодателя, они включают его право:

Взимать арендную плату и повышать ее при определенных условиях;
Получать арендуемую недвижимость в ее первоначальном состоянии;
Брать залог и удерживать его при определенных условиях;
Выселять арендаторов при определенных условиях.

Во-первых, арендодатель может получать арендную плату заранее хотя бы на три месяца. Более того, он может повысить стоимость аренды, если это соответствует лимиту аренды, установленному Регулятивным органом по недвижимости (RERA).

Во-вторых, так как арендодатель все равно является владельцем арендуемой недвижимости, у него есть право требовать, чтобы она не была повреждена и не было внесено изменений в ее конструкцию или дизайн.

В-третьих, арендодатель может взять залог в качестве гарантии выполнения обязательств его арендатором. Если арендатор повредит недвижимость или откажется возвращать ее в первоначальное состояние, арендодатель может использовать залог для возмещения своих расходов.

Наконец, каждый владелец недвижимости может выселять своих арендаторов в случаях, которые мы упоминали ранее в этом посте.

Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, связанные с разрешением споров по аренде, выселением и правами, и обязанностями арендодателя. Как уважаемая компания по управлению недвижимостью, BSO успешно предотвращает споры между нашими клиентами и их арендаторами и помогает в их разрешении. Если вы выберете нас, можете быть уверены, что мы сделаем все возможное, чтобы управлять вашей недвижимостью и защитить ваши права. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации и сделайте правильный выбор.