كل ما تحتاج لمعرفته حول قوانين RERA لتأجير العقارات

مثلما يجب أن يكون لكل لعبة قواعدها، يجب أن يكون لكل نشاط يتضمن علاقات تعاقدية معينة قوانين محددة بوضوح. تنظم هذه القوانين وتحكم الجوانب الأكثر شيوعًا فيما يتعلق بما يجب على كل طرف (أو لا يجوز له) القيام به أو السماح له (أو عدم السماح له) بالقيام به. وبعبارة أخرى، تحدد هذه القوانين حقوق الأطراف والتزاماتها.

وأعمال التأجير في دبي ليست استثناءً.

تنظم القوانين النهائية علاقة الإيجار بين المالك والمستأجر

فيما يتعلق بعلاقات الإيجار في دبي، هناك ثلاثة قوانين رئيسية تنظمها:

• القانون رقم 26 لسنة 2007؛
• القانون رقم 33 لسنة 2008؛
• المرسوم رقم 43 لعام 2013. تنظم الأولى علاقة الإيجار ككل. وهنا، تحدد الحكومة الجوانب الأساسية المتعلقة بما يلي:
• ضرورة توقيع عقد الإيجار وتسجيله لدى الجهة الحكومية المتخصصة؛
• فترة الإيجار والجوانب الهامة لتمديدها، بما في ذلك فترة الإيجار من الباطن؛
• قيمة الإيجار، وما تتضمنه، وكيف يمكن للأطراف تعديلها، وشروط الدفع؛
• التزامات المالك والمستأجر؛
• الإخلاء والشروط المحددة عندما يتمكن المالك من طرد المستأجر قبل أو عند انتهاء العقد؛
• قواعد عامة أخرى مثل حالة وفاة المالك، ونقل الملكية، وما إلى ذلك.
• الحكم النهائي ووسائل حل النزاعات الإيجارية.

تجدر الإشارة إلى أن القانون رقم 33 يحدد أو يعدل بشكل أكثر وضوحًا بعض أحكام القانون رقم 26. على سبيل المثال، يحتوي على التغييرات الأكثر أهمية التالية:

• استبعاد الوقف الاختياري لمدة عامين للتغييرات في العقد وقيمة الإيجار؛
• إدراج حالة إخلاء لمتجر تجاري؛
• تحديد هدم الممتلكات وإعادة الإعمار بموجب متطلبات دبي كسبب للإخلاء قبل انتهاء العقد بدلاً من سبب الإخلاء عند انتهاء العقد؛
• إدراج نية المالك في بيع العقار المؤجر كسبب لتبرير الإخلاء عند انتهاء العقد؛
• التغييرات في متطلبات الإخطار بالإخلاء. ينظم المرسوم الأخير، المرسوم رقم 43 لعام 2013، مدى قدرة المالك على زيادة مبلغ الإيجار الذي يفرضه على المستأجر. يعتمد سقف زيادة الإيجار هذا على قيمة الإيجار الحالية ومقارنتها بمتوسط الإيجار في السوق.

يحظر على المالك المطالبة برسوم تجديد الإيجار

في بعض الأحيان، عندما يتفاعل المالك والمستأجر مع بعضهما البعض بشكل مباشر، دون تدخل وكالة التأجير، يطالب المالك بمبلغ معين من المال كرسوم لتجديد عقد الإيجار. ولكن هل تعلم أن المالك ليس لديه الحق في المطالبة بهذه الرسوم؟

في الواقع، القاعدة الرئيسية لكل معاملة تجارية هي «الحصول على ما تدفع مقابله». على سبيل المثال، عندما يتقاضى المالك الإيجار، فإنه يوفر مكانًا للعيش (أو العمل) فيه. ولكن ما هي الخدمات التي يقدمها المالك عند تحصيل الرسوم؟ لا شيء.

في الواقع، إنها مجرد عملية توقيع اتفاقية إيجار جديدة بين نفس الأطراف. يتبع الإجراء النموذجي لتجديد عقد الإيجار عند التعامل مع المالك مباشرة بإحدى طريقتين:

• يقوم كلا الطرفين بترتيب اجتماع حيث يوقعان عقد الإيجار الجديد.
• يرسل المالك العقد إلى المستأجر للتوقيع عليه وإرساله مرة أخرى. ثم يقوم بتوقيعه بنفسه وإرسال نسخة واحدة إلى المستأجر (على الأقل، يجب عليه القيام بذلك، ولكن للأسف، لا يقوم كل مالك بتزويد المستأجر بنسخة عقد الإيجار). إذا تم، على سبيل المثال، رسم العقد بشكل غير صحيح وأدى ذلك إلى مشاكل في تسجيل EJARI، يجب على المستأجر أن يضيع وقته مرة أخرى عند توقيع العقد. اجتماع آخر. أو إضاعة المزيد من الوقت في إعادة عقد الإيجار.

وبالتالي، كما ترى، لا يوجد شيء أكثر من مجرد الموافقة على أن أحد الطرفين يوفر ممتلكاته للتخلص المؤقت لطرف آخر. لا يوجد تسهيل للعقد. لا توجد راحة إضافية للمستأجر. لا شيء من هذا النوع.

ومع ذلك، يتغير كل شيء عندما تشارك وكالة تأجير أو شركة إدارة عقارات في صفقة تجديد الإيجار. خاصة عندما تكون شركة مبتكرة مثل BSO. هنا، يمكن للمستأجر الاستمتاع بتسهيل العقد، وتجديد عقد الإيجار بدون متاعب، والتأكد من صحة العقد وسيتم تسجيله. أخيرًا، يوفر وقته بسبب تطبيق التقنيات الحديثة مثل التوقيع عبر الإنترنت على سبيل المثال.

لذلك، الحكم هو على النحو التالي. لا يمكن للمالك المطالبة برسوم تجديد عقد الإيجار لأنه لا يقدم أي خدمات بالإضافة إلى تأجير عقاره. ومع ذلك، فإن رسوم تجديد عقد الإيجار كدفعة لخدمات وكيل العقارات هي ممارسة عادلة لأنها تبسط إجراءات تجديد عقد الإيجار.

يتم تجديد عقد الإيجار تلقائيًا عندما يستمر المستأجر في شغل العقار دون اعتراض المالك

نعم، الأمر بسيط للغاية. تم تعريف هذا الشرط في المادة (6) من القانون رقم 26 لسنة 2007. إذا كانت مدة العقد السابق أكثر من عقد مدته عام واحد، فيجب أن يكون للعقد المجدد فترة إيجار مدتها عام واحد. ومع ذلك، إذا كان العقد السابق ينص على فترة إيجار أقل من عام، فيجب كتابة نفس الفترة في اتفاقية جديدة.

ولكن ماذا تعني عبارة «بدون اعتراض المالك» حقًا؟ يرسلنا هذا السؤال إلى المادة (25) التي تحدد جميع حالات الإخلاء. نظرًا لأننا نتحدث الآن عن توقيع عقد إيجار جديد بعد انتهاء العقد السابق، فلننتقل إلى البند 2 من المادة (25)، الذي يحدد متى يمكن للمالك اختيار عدم تجديد العقد. لذلك، إذا كان المالك لا يخطط لتجديد أو هدم أو بيع أو العيش في العقار المؤجر، فإنه يعتبر أنه ليس لديه أي اعتراض.

ومع ذلك، حتى إذا كان يخطط لتجديد العقار المؤجر أو هدمه أو بيعه أو العيش فيه، فيجب عليه إخطار المستأجر بنواياه كتابيًا. علاوة على ذلك، يجب إرسال هذا الإخطار عبر NP أو بالبريد المسجل في موعد لا يتجاوز اثني عشر شهرًا قبل تاريخ إنهاء العقد.

في BSO، نتبع القانون بدقة. وبالتالي، عندما تقوم بتسليم الممتلكات الخاصة بك تحت إدارتنا، فلا داعي للقلق. يتم ضمان الامتثال الكامل لأعمال التأجير الخاصة بك للتشريعات المحلية. اتصل بنا لمعرفة المزيد عن خدمات إدارة العقارات لدينا ووضع الممتلكات الخاصة بك تحت رعايتنا.