Плюсы и минусы разрешения арендаторам сдавать в субаренду

None

Плюсы и минусы разрешения арендаторам сдавать в субаренду

25/11/2024

Сдача в субаренду - это не новая практика. Но как арендодатель, вы должны полностью понимать все аспекты и подводные камни этой практики. Во-первых, зная суть субаренды и законодательство Дубая по этому вопросу, вы можете уверенно отстаивать свои права. Во-вторых, вам нужно иметь полное представление о возможных выгодах и всех рисках, связанных с субарендой. Таким образом, вы сможете принять обоснованное решение о том, разрешать ли вашему арендатору сдавать в субаренду или нет, чтобы в будущем не пожалеть.

Что арендодателям нужно знать

Самое важное, что арендодателю нужно знать о субаренде, - это то, что говорит Закон. Вот три ключевых момента, связанных с субарендой, в соответствии с Законом № 26 от 2007 года и Законом № 33 от 2008 года:

Субаренда разрешена в Дубае как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Но при определенных условиях (читайте дальше, чтобы узнать о них).
Ваш арендатор не имеет права сдавать вашу недвижимость в субаренду без вашего письменного согласия. То есть он может сдавать в субаренду только в случае, если вы заключаете договор аренды, который содержит пункт "разрешение на субаренду" и предоставляете письменное разрешение на эту конкретную субаренду.
Если ваш арендатор не просит и не получает вашего письменного разрешения, но вы узнаете, что он сдает вашу недвижимость в субаренду, вы можете расторгнуть ваш договор и выселить вашего арендатора и всех, кто занимает ваше помещение.
Договоры о субаренде должны истекать раньше или, по крайней мере, в день истечения срока вашего договора аренды.

Тем не менее, вы можете разрешить некоторое продление по своему усмотрению.

Что такое субаренда?

Субаренда - это аренда недвижимости арендатором другому субарендатору. Другими словами, это отношения между арендатором и третьей стороной относительно возможности последней пользоваться вашей недвижимостью. Проще говоря, это ситуация, когда вы сдаете в аренду свою единицу своему арендатору, и этот арендатор, в свою очередь, сдает вашу единицу другому человеку или компании.

Обычно используются следующие термины в отношении этой практики:

Основной арендатор или первоначальный арендатор - это физическое лицо или компания, которому вы сдаете в аренду свое помещение;
Субарендатор или субарендатор - это физическое лицо или компания, которое арендует помещение у вашего первоначального арендатора;
Субарендодатель - это основной арендатор, который сдает помещение в субаренду.

Как субаренда меняет договорные отношения между вами, как арендодателем, и вашим арендатором? Первый ответ - никак. Ваши обязательства перед вашим арендатором остаются прежними. Это означает, что вы все равно должны выполнять все работы по обслуживанию и ремонту в том масштабе, который указан в вашем договоре аренды. Кроме того, обязательства вашего арендатора перед вами также остаются прежними. Это означает, что он или она все равно должны платить вам арендную плату в установленные сроки и полностью, а также нести ответственность за ущерб, причиненный вашей недвижимости. Однако далее вы узнаете, где кроются подводные камни.

Плюсы субаренды для арендодателей

Большинство источников указывают три основных плюса субаренды:

Арендатор не расторгает договор и продолжает платить арендную плату, поэтому арендодателю не нужно искать другого арендатора или сталкиваться с простоем помещения;
Арендодатель не тратит свое время на поиск субарендатора, так как это делает первоначальный арендатор;
У арендодателя нет обязательств перед субарендатором, поэтому он может расслабиться, пока первоначальный арендатор несет все обязанности. Однако давайте рассмотрим поглубже, действительно ли эти пункты приносят выгоду арендодателю.

Во-первых, действительно ли вам нужна третья сторона, которая, по сути, выступает посредником для получения вашего арендного дохода? Если ваш арендатор может найти другого человека, который хочет занять вашу арендную единицу, вы тоже можете это сделать. И, возможно, даже на более выгодных условиях.

Во-вторых, действительно ли выгодно, что вы не участвуете в процедуре отбора? В конце концов, это ваша недвижимость, и вполне логично, что вы хотите, чтобы ею пользовался надежный арендатор, который соблюдает ваши правила. Но при субаренде у вас нет никаких гарантий относительно надежности субарендатора. Очень часто субарендаторы относятся к арендуемой недвижимости менее ответственно.

Наконец, у вас нет обязательств перед субарендатором, но никто не освобождает вас от ваших обязательств перед арендатором, которые у вас есть по вашему договору аренды. Таким образом, вы все равно несете ответственность за обслуживание и ремонт вашей недвижимости. В конце концов, в вашем интересе сохранять ваше помещение в хорошем состоянии.

Что вам нужно знать, прежде чем разрешить субаренду

Теперь давайте рассмотрим подводные камни субаренды. Вы должны знать о них, так как они представляют определенные риски.

Во-первых, важно знать, что договор о субаренде, который не был утвержден, не регистрируется в Ejary, и Центр разрешения арендных споров не решает споры, связанные с субарендаторами. Даже если субаренда осуществляется законно, вы, как арендодатель, не можете подать иск против субарендаторов, если что-то пошло не так.

Во-вторых, согласно статье (30) Закона № 26 от 2007 года, даже если вы подаете на расторжение договора аренды в RDC и ваша претензия удовлетворена, субарендатор имеет право продолжать занимать вашу арендную единицу. Таким образом, вы не можете привести другого арендатора в эту единицу. Ситуация становится еще хуже, если вы начинаете процедуру расторжения из-за проблем с платежами. Вы не можете требовать от субарендатора оплаты за первоначального арендатора. Таким образом, разрешая вашему арендатору сдавать вашу недвижимость в субаренду, вы рискуете столкнуться с большими трудностями при получении вашего арендного дохода.

Подводя итог, мы не рекомендуем вам разрешать вашему арендатору сдавать вашу недвижимость в субаренду. Определенно, ваши выгоды здесь минимальны, но ваши риски и возможные потери реальны и существенны. В BSO мы настаиваем на безопасном арендном бизнесе, и субаренда может серьезно угрожать этой безопасности. Мы гарантируем безопасный и безрисковый арендный бизнес для наших клиентов. Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о ваших возможностях.