إيجابيات وسلبيات السماح للمستأجرين بالتأجير من الباطن

التأجير من الباطن هو ممارسة غير مسبوقة. ولكن بصفتك مالكًا، فأنت بحاجة إلى فهم كامل لجميع الجوانب والمخاطر التي تنطوي عليها هذه الممارسة. أولاً، من خلال إدراكك لجوهر التأجير من الباطن وتشريعات دبي تجاهه، يمكنك الوقوف بحزم على حقوقك. ثانيًا، تحتاج إلى الحصول على الصورة الكاملة للفوائد المحتملة وجميع المخاطر التي قد ينطوي عليها التأجير من الباطن. بهذه الطريقة يمكنك اتخاذ قرار مستنير بشأن السماح للمستأجر بالتأجير من الباطن أم لا حتى لا تندم في المستقبل.

ما يحتاج الملاك إلى معرفته

أهم شيء يحتاج المالك إلى معرفته عن التأجير من الباطن هو ما ينص عليه القانون. فيما يلي ثلاث نقاط للنظر في التأجير من الباطن وفقًا للقانون رقم 26 لعام 2007 والقانون رقم 33 لعام 2008:

• يُسمح بالتأجير من الباطن في دبي، لكل من العقارات السكنية والتجارية. ولكن وفقًا لشروط وأحكام معينة (اقرأ المزيد من النقاط للتعرف عليها).
• لا يحق للمستأجر تأجير عقارك من الباطن دون موافقتك الخطية. للتوضيح، لا يمكنه التأجير من الباطن إلا إذا قمت بإبرام اتفاقية إيجار تحتوي على بند «الموافقة على التأجير من الباطن» وتقديم موافقة كتابية على عقد الإيجار من الباطن هذا بالضبط.
• إذا لم يتقدم المستأجر بطلب أو يحصل على موافقتك الخطية ولكنك اكتشفت أنه يؤجر عقارك من الباطن، فيمكنك إنهاء عقد الإيجار وطرد المستأجر وكل من يشغل مكان عملك أيضًا.
• تنتهي عقود الإيجار من الباطن في وقت سابق أو على الأقل في تاريخ انتهاء عقد الإيجار.

ومع ذلك، يمكنك السماح ببعض الإضافات وفقًا لتقديرك الخاص.

ماذا يعني التأجير من الباطن؟

الإيجار من الباطن هو تأجير عقار من قبل مستأجر إلى مستأجر من الباطن. بمعنى آخر، هذه علاقة بين المستأجر والطرف الثالث فيما يتعلق بإمكانية الطرف الثالث للاستفادة من الممتلكات الخاصة بك. ببساطة، هذا هو الموقف الذي تقوم فيه بتأجير وحدتك للمستأجر الخاص بك، وهذا المستأجر، بدوره، يؤجر وحدتك لشخص أو شركة أخرى.

عادةً ما يتم استخدام المصطلحات التالية فيما يتعلق بهذه الممارسة:

• المستأجر الرئيسي أو المستأجر الأصلي، الفرد أو الشركة التي تؤجر لها المبنى الخاص بك؛
• المستأجر من الباطن أو المستأجر من الباطن أو الفرد أو الشركة التي تستأجر المبنى من المستأجر الأصلي؛
• المؤجر من الباطن، المستأجر الرئيسي الذي يؤجر المبنى من الباطن.

كيف يغير التأجير من الباطن العلاقات التعاقدية القائمة بينك كمالك ومستأجر؟ الجواب الأول هو لا كيف. للتوضيح، تظل التزامات مالك العقار تجاه المستأجر كما هي. هذا يعني أنه لا يزال يتعين عليك القيام بجميع مهام الصيانة والإصلاح على النطاق الذي تنص عليه اتفاقية الإيجار الخاصة بك. علاوة على ذلك، تظل التزامات المستأجر تجاهك بصفتك مالك العقار كما هي أيضًا. هذا يعني أنه لا يزال يتعين عليه دفع الإيجار في تاريخ الاستحقاق وبالكامل وتحمل جميع المسؤوليات عن الأضرار التي لحقت بممتلكاتك. ومع ذلك، اقرأ المزيد لمعرفة أين تكمن المخاطر.

إيجابيات التأجير من الباطن لأصحاب العقارات

تشير معظم المصادر إلى ثلاثة مزايا رئيسية للتأجير من الباطن:

• لا ينهي المستأجر عقد الإيجار ويستمر في دفع الإيجار، لذلك لا يتعين على المالك العثور على مستأجر آخر أو المعاناة من شغور الوحدة؛
• لا يضيع المالك وقته في العثور على مستأجر فرعي لأن هذا هو ما ينجزه المستأجر الأصلي بنفسه؛
• لا يتحمل المالك أي التزامات تجاه المستأجر من الباطن، لذلك يمكنه الجلوس والاسترخاء بينما يتحمل المستأجر الأصلي جميع الواجبات. ومع ذلك، دعونا نتعمق أكثر لفهم ما إذا كانت هذه النقاط تفيد المالك حقًا.

أولاً، هل تحتاج حقًا إلى طرف ثالث يعمل في الواقع كوسيط للحصول على دخل الإيجار؟ إذا تمكن المستأجر من العثور على شخص آخر يريد شغل وحدتك المستأجرة، فيمكنك القيام بذلك أيضًا. وربما حتى بشروط وأحكام أفضل.

ثانيًا، هل من المفيد حقًا ألا تشارك في إجراء الفحص؟ بعد كل شيء، إنها ملكك ومن العدل أن ترغب في أن يشغلها شخص موثوق وملتزم بقواعدك وسياستك. ولكن مع التأجير من الباطن، ليس لديك أي ضمانات فيما يتعلق بموثوقية المستأجر من الباطن. في كثير من الأحيان، يتعامل المستأجر من الباطن مع العقار المؤجر بأقل قدر من الإهمال والمزيد من الإهمال.

أخيرًا، ليس لديك أي التزامات تجاه المستأجر من الباطن، ولكن لا أحد يحررك من التزامات المالك الخاصة بك، والتي حصلت عليها بموجب عقد الإيجار الخاص بك. وبالتالي، لا تزال مسؤولاً عن الصيانة والإصلاحات المتعلقة بممتلكاتك. بعد كل شيء، من مصلحتك أن تحافظ على فرضيتك في حالة جيدة.

ما تحتاج إلى معرفته قبل السماح بالتأجير من الباطن

الآن، دعونا نتعمق في مخاطر التأجير من الباطن. يجب أن تكون على دراية بها لأنها تشكل مخاطر معينة.

أولاً، من المهم معرفة أن عقد الإيجار من الباطن غير المعتمد غير مسجل لدى إيجاري وأن مركز نزاعات الإيجار لا يحل أي نزاعات تتعلق بالمستأجرين من الباطن. حتى إذا تم تشغيل التأجير من الباطن بشكل قانوني، فلا يمكنك بصفتك مالكًا رفع دعوى ضد المستأجرين من الباطن إذا حدث خطأ ما.

ثانيًا، وفقًا للمادة (30) من القانون رقم 26 لعام 2007، حتى إذا تقدمت بطلب لإنهاء عقد الإيجار إلى RDC واستوفت مطالبتك، يُسمح للمستأجر من الباطن بالاستمرار في شغل وحدتك المستأجرة. لذلك، لا يمكنك إحضار مستأجر آخر لهذه الوحدة. تصبح النتيجة المزيد من الألوان السوداء في حالة بدء إنهاء عقد الإيجار بسبب مشكلة عدم الدفع. الأمر هو أنه لا يمكنك المطالبة بالمستأجر الفرعي لدفع ثمن المستأجر الأصلي. وبالتالي، فإن السماح للمستأجر الخاص بك بالتأجير من الباطن لوحدة الإيجار الخاصة بك، فإنك تخاطر بمواجهة صعوبات كبيرة في الحصول على دخل الإيجار.

وخلاصة القول، لا نوصيك بالسماح للمستأجر الخاص بك بتأجير عقارك من الباطن. بالتأكيد، فوائدك هنا بائسة ولكن المخاطر والخسائر المحتملة حقيقية وحاسمة. في BSO، نصوت بكلتا اليدين لصالح أعمال التأجير الآمنة ويمكن أن يهدد التأجير من الباطن هذه السلامة بشكل كبير. ونحن نضمن أعمال تأجير آمنة وخالية من المخاطر لعملائنا. اتصل بنا لمعرفة المزيد عن خياراتك.