Сколько стоит квартира в Дубае в рублях

Экономическая политика и качество жизни превратили эмират в привлекательную локацию для международных инвесторов. Аренда, покупка недвижимости в новостройках или вторички во фрихолд-зонах в собственность позволяет россиянам жить в одном из безопасных и комфортных городов мира.

От лица команды BSO Real Estate Management, специализирующейся на сопровождении сделок с недвижимостью в Дубае, мы подготовили для вас подробный разбор стоимости квартир в эмирате. Мы не просто консультируем, а живём и работаем в ОАЭ, ежедневно помогая клиентам из России и стран СНГ выбрать комфортное и выгодное жилье — как для жизни, так и для инвестиций.

Факторы влияния на стоимость жилья

Рынок недвижимости в ОАЭ разнообразен и стремительно масштабируется. Тенденция объясняется спросом среди местных и иностранцев, что подтверждается объемом продаж жилья разных типов за 2024 год. За первые 3 месяца 2025 заключено сделок на 142,7 млрд AED. Показатель почти на 22% превысил прошлогоднее значение. С января по июнь продано на 19% больше объектов. Причем 63% куплено на стадии строительства. На стоимость в эмирате влияют:

• экономические кризисы;
• валютный курс;
• спрос и предложения;
• локация и класс жилья;
• площадь апартаментов;
• внутренняя инфраструктура комплексов;
• близость к набережной и центру.

В престижных районах цена изначально завышена на 40–60%. Квартиры с видом на Персидский залив застройщики продают по отдельному прайсу. Значение также имеет готовность объекта к эксплуатации. На стадии офф-плана он стоит значительно дешевле. 

Актуальные цены на квартиры в Дубае 

Рынок предлагает жилые объекты для разных бюджетов. Состоятельные иностранцы могут купить роскошные апартаменты в центре, люди с более скромными достатками вкладываются в студии и 1-2 комнатные квартиры в спальных районах. Соотношение стоимости 1м2 из бюджетного и элитного сегментов: 1х10. Средние цены на июль 2025 года в таблице рассчитаны по курсу: 1 AED ≈ 21,5 RUB и исчисляются в миллионах.

Доступные по стоимости квартиры можно найти в районах Al Furjan и Dubai South. Суммы здесь мало отличаются от Jumeirah Village Circle. Самые дешевые цены на окраине Арджани недалеко от автодрома и Arabian Ranche. Там можно купить жилье за $2,7 млн и дешевле.

Цены на элитное жилье

Состоятельные иностранцы инвестируют в дома. По данным портала Emirates.Estate, самые дорогие квартиры и виллы ультра-премиум строят на островах-проектах. По сделкам лидируют сообщества Jumeirah Bay Island и The World Islands. Так, Bulgari Resort площадью 1 860 м² продают за $134 млн, а Mega-mansion (3 093 м2) у кристальной лагуны за $39,7 млн.

В Riviera by Emaar (342,6 м²) можно купить недвижимость за 4,9, млн, а дом 294 м2 в Meydan – за $3,5 млн. Цена вилл в Dubai Halske Estate или Palm Jumeirah стартует от 10 млн AED. Виллу в Emirates Hills этим летом продают за 175 млн AED.

Цены на аренду

В этом сегменте по-прежнему сохраняется высокая активность. При сдаче жилья Palm Jumeirah и Dubai Hills инвесторы получают около 10% пассивного дохода. Средний показатель по ОАЭ составляет 6,4 %. При покупке апартаментов стоимостью 11 млн рублей годовой доход от аренды составляет до 704 000 рублей.

Почему цены могут меняются

Инвесторам важно правильно рассчитывать стоимость с ориентиром на биржевые колебания курса. Если рубль ослабевает по отношению к местной валюте, цена сделки возрастает. В случае стоимости жилья в размере 1 млн AED при курсе 21 ₽ будущий собственник вынужден будет заплатить 21 млн. При разнице в курсе 5 рублей при неизменной цене объекта сумма в дирхамах возрастает. Эксперты прогнозируют рост к декабрю на 5-8%. Если апартаменты сейчас стоят 1,5 млн AED, то сумма через год (+8%) может достигнуть 1,62 млн AED.

Как менялись цены

О динамике роста за 4 года можно судить по данным агентств недвижимости. По статистике:

1. В 2021–2022 годах апартаменты в престижных районах выросли в цене на 11-16%, виллы до 20%.
2. В 2023–2024-и квартиры подорожали на 10%, дома на 3%, апартаменты в дорогих районах — 32%.
3. На июль 2025 года средняя цена жилых объектов в Дубае достигла 1,52 млн AED.

По прогнозам сумма продаж должна превысить прошлогоднюю на 522,4 млрд дирхамов. В премиальном сегменте до 2030 года за счет экономической диверсификации эмират ожидает рост цен на 35–45%.

Сравнение с крупными городами России

Выгода покупки жилья зависит от цели: инвестирование для сохранения капитала или ПМЖ. В топовых районах Дубая цена 1 м2 выше московской недвижимости, однако качество строительства и инфраструктура здесь лучше. Стоимость квартир в Дубае рублях и России для сравнения:

• цена 1-комнатной квартиры 50 м² в Дубае – 18-22 млн и 14-20 млн ₽ в Марьино;
• 2-комнатной 70 м2: 25-29 и 20-28 млн ₽ соответственно.

В Санкт-Петербурге стоимость 1 м2 составляет 195 000-350 000 ₽. Цена однушки — 9-19 млн ₽. В Казани 1 м2 — 119 000-170 000 ₽ (5,5-9 млн ₽), Краснодаре — 110 000-150 000 ₽ (4,5-7,4 млн ₽).

У Дубая высокая инвестиционная привлекательность. Средний доход от аренды составляет 6,4-7% годовых. Отсутствие налогов на прибыль и высокая ликвидность объектов делают покупку жилья еще привлекательнее. В столице РФ рост цен ниже, прибыль от сдачи квартир не превышает 5%, а налогообложение составляет 13-15% + НДФЛ. Возможность продажи/ покупки квартир в этом году в РФ из-за высокой ставки по ипотеке существенно снизилась.

У россиян меньше сборов и комиссий при оформлении сделок, ниже прайс на коммунальные услуги. Однако у ОАЭ нет подоходного и налога на недвижимость, что компенсирует высокие сборы. Жилье в эмирате доступнее по отношению к доходу: 6,58 против 17,73 в Москве, выше потенциал развития и индекс безопасности.

Сопутствующие расходы при покупке квартиры

Размер расходов в среднем составляет 8%. Чек лист расходов при оформлении сделки в Freehold-зоне:

• регистрационный сбор – 4% от стоимости объекта;
• административный сбор в Департаменте земель – ~13 000 ₽;
• комиссия риэлтору – 2-4 %;
• услуги юриста – ~112 000 ₽;
• регистрация доверенностей (Trustee Office) – ~90 000 ₽;
• комиссия за сертификат NOC об отсутствии возражений к застройщику – 110 000 ₽;
• service charge или годовые сборы для обслуживания – (≈ 220–670 ₽/м²);
• покупка мебели и техники – 0,7–2,2 млн ₽;
• подключение электричества – 54 000 -90 000 ₽.

Если вы рассматриваете покупку квартиры в Дубае, команда BSO готова взять на себя все этапы: от подбора объекта под ваш бюджет до юридического сопровождения сделки, открытия счёта, оформления доверенности и перевода средств. Мы помогаем сравнить районы, объясняем все скрытые комиссии, обеспечиваем безопасность перевода средств и предоставляем персонального менеджера.

Хотите узнать, какие квартиры доступны в Дубае прямо сейчас в рублях — напишите нам, и мы подберем варианты под ваши цели: для инвестиций, аренды, жизни или отдыха.

Как пересчитать цену квартиры из AED в рубли 

Для конвертации достаточно найти текущий курс на сайтах ЦБ, Тинькофф, Альфа, Сбербанк или воспользоваться валютным калькулятором. Для расчета подходит формула: сумма в AED × курс к рублю. Пример: 850 000 × 21,40 = 18 190 000 рублей.

Дистанционная покупка недвижимости стала распространенной практикой. Только удаленная сделка сопряжена с дополнительными расходами. При двойной конвертации (RUB→USD→AED) покупатели теряют 3–5% капитала. В случае перевода средств через банки третьих стран иностранцы платят скрытые комиссии. 

Для перевода крупных сумм финансовые эксперты советуют воспользоваться валютным брокером или платежным сервисом с лицензией ОАЭ, проверив лицензию на сайте RERA. Для перевода достаточно паспорта, инвойса и реквизитов застройщика, подтверждения легального происхождения финансов. TransferWise, KoronaPay, KeyOne Capital, Xe.com OFX предлагают лучшие курсы, гарантируют перевод по нормативам AML с минимальными комиссиями.

Что делать, если курс быстро меняется

Рынок подвержен валютным колебаниям, и при покупке апартаментов важно минимизировать риски. Инвесторы могут зафиксировать курс на сайтах перечисленных брокеров на пару дней или даже неделю, и перевести средства в удобное время независимо от колебания курса. В случае рассрочки, гибком графике оплаты сумму разбивают на части и выгодно переводят по лучшему курсу.

Доверить выбор и покупку жилья лучше компании BSO. Специалисты помогут выбрать объект в одном из районов эмирата, провести сделку, рассчитать налоги, комиссии и возьмут ответственность за его содержание.

‍