Сдача квартиры в Дубае

Все, что вам нужно знать о сдаче квартиры в аренду в Дубае: от правил и регуляций до эффективных стратегий установления цен и управления недвижимостью.

Аренда недвижимости в Дубае: как сдать квартиру выгодно и эффективно

17/11/2024

Аренда квартир и апартаментов в Дубае пользуется высоким спросом. В ОАЭ приезжает много туристов. Здесь проводится множество деловых мероприятий и встреч. И сдача недвижимости в аренду в Дубае способна принести хороший доход.

Для чего нужно знать рынок аренды недвижимости в Дубае

Чтобы ваша недвижимость была востребована у арендаторов и приносила хорошую прибыль, важно хорошо разбираться в особенностях рынка аренды в Дубае. А также знать законы страны в этой сфере. И учитывать особенности сдачи жилья в аренду в ОАЭ.

Какое жилье для сдачи в аренду популярно в Дубае

В Дубае спрос на аренду объектов разных ценовых категорий довольно высок. Квартиры, таунхаусы, виллы, номера в апарт-отелях популярны у туристов, людей, приезжающих по работе, а также местной молодежи, пока не купившей свое жилье.

Годовой доход от сдачи студии составляет в среднем $15 000. Квартира, где одна спальня, приносит около $25 000, с двумя – примерно $39 000, с тремя – около $56 тысяч. И чем жилье меньше по площади, тем больший доход можно получить. К примеру, студии и 1-комнатные апартаменты дают 6,8-7,5%, а более просторные квартиры – 5-6%.

Если рассматривать типы жилья в аренду, то здесь, по данным Propertyfinder Group, лидируют апарт-отели. Доход варьируется от 8–10% в год при долгосрочной аренде номеров. Краткосрочная аренда в комплексах на побережье приносит до 0,4% в неделю.

Популярность апарт-отелей постоянно растет. По сути, это та же гостиница, но с определенными отличиями. В них тоже предусмотрено обслуживание: уборка номеров и другие услуги. Но есть и большая разница.

Номера в апарт-отелях – небольшие квартиры, где есть кухня и бытовая техника. Можно жить, как дома: готовить и стирать самостоятельно.
Площадь апартаментов больше номеров в обычных отелях. Это привлекает туристов с детьми, и тех, кто приезжает в страну на длительный срок. Часто апарт-отели арендуют компании для своих сотрудников. Они востребованы у тех, кто приезжает в Дубай на лечение. Особой популярностью апарт-отели пользуются у путешественников из Саудовской Аравии: они любят отдыхать большими семьями.
Цена в апарт-отелях ниже, чем в обычных гостиницах: разница может достигать 30 процентов.

Второе место занимают апартаменты: от 6 до 9% дохода ежегодно. Виллы обычно менее прибыльны: чем больше дом, тем доход от сдачи в аренду ниже. Но есть исключения: до 6,4% ежегодно можно получать, сдавая виллу в районах Спрингс или Арабиан-Рэнчес. Вложения в покупку виллы окупаются обычно с большей скоростью, чем в квартиры, апартаменты или апарт-отели.

Районы Дубая и их преимущества для аренды

Новые, быстро развивающиеся районы столицы ОАЭ показывают максимальную доходность от сдачи квартир в аренду. Можно получать до 9% ежегодно, если приобрести апартаменты в Дискавери-Гарденс, Спортс-Сити или Силикон-Оазис. По мировым меркам это очень хорошая прибыль.

7,5-8% дохода в год способно давать арендное жилье в районах Гринс и Джумейра-Лейк-Тауэрс. Престижные районы Пальма-Джумейра и Дубай-Марина в среднем приносят 6% ежегодно. Однако при высокой стоимости аренды это довольно внушительные цифры.

Какие факторы следует учитывать при выборе недвижимости для аренды

Если вы решили купить недвижимое имущество в столице ОАЭ, чтобы потом сдавать его в аренду, стоит обратить внимание на:

район, где расположены апартаменты, апарт, отель или вилла;
средний доход от сдачи в аренду жилья в конкретном районе и с определенным уровнем комфорта;
окупаемость вложений в жилье соответствующего уровня и в соответствующем месте;
сезонные колебания стоимости аренды.

Какие правила аренды надо знать

В Объединенных Арабских Эмиратах аренда жилья регламентируется законодательными документами. Есть свои правила по срокам аренды, периодичности внесения оплаты, другим моментам.

На стоимость аренды жилья в Дубае влияют рыночная цена жилой недвижимости и спрос на ее аренду. И этот момент контролируется законом. Если спрос вырос до 20%, стоимость аренды увеличивается на 5 процентов, если на 30% - на десять, если на 40% - на пятнадцать.
В столице ОАЭ существует два вида аренды жилья. Краткосрочной называется аренда сроком до шести месяцев. Долгосрочной – на год и больше.
В объявлениях цена долгосрочной аренды в Дубае пишется в год.
При долгосрочной аренде плата вносится или на год вперед, или разделяется на несколько одинаковых сумм, обычно их четыре.

Правовые аспекты сдачи

Закон, в котором устанавливаются правила отношений между теми, кто сдает жилье в аренду, и теми, кто его арендует, принят в 2007 году и носит номер 26. В 2008-ом в него были внесены поправки законом № 33, а в 2013-ом – законом № 43.

Познакомиться со всеми этими документами можно на портале RERA – государственной службы, которая контролирует соблюдение закона в сфере аренды недвижимости в стране. В нее нужно обращаться, если возникают спорные ситуации.

Обязательные условия

Подписанный арендодателем и арендатором договор необходимо зарегистрировать в REDA. Сделать это можно на портале EJARI, что переводится как «моя аренда». Причем регистрацию может взять на себя и владелец жилья, и арендатор. За это придется заплатить 215-270 дирхам. После того, как договор зарегистрирован, заявитель получает штрих-код. Он нужен, чтобы активировать подачу электричества и воды в арендованное жилье на сайте DIWA. Услуга стоит 130 дирхам. Требуется также внести депозит, которые арендатор получает после того, как время аренды заканчивается. Но только при условии, что недвижимости не было причинено ущерба.

Документы для заключения арендного договора

Сдать жилье в аренду в ОЭА можно при наличии соответствующих документов у владельца недвижимости и у потенциального арендатора. Собственнику необходимо предоставить паспорт и документ, который подтверждает, что недвижимость, действительно, принадлежит ему. Если арендатор намерен снять жилье на долгое время (полгода и дольше), требуются:

копия паспорта – первых страниц;
виза резидента, если это иностранец;
Emirates ID – уникальный номер;
чековая книжка банка.

На менее короткий срок нужно меньше документов.

Какие факторы влияют на цены аренды недвижимости в Дубае

Стоимость аренды варьируется в зависимости от:

района, где находится жилье: самые дорогие места - Palm Jumeirah, Dountoun; самые дешевые – Dubai Invt Park, International City, Remraam;
времени года: зимой в ОАЭ высокий туристический сезон – цена аренды растет; летом туристов намного меньше – апартаменты и виллы сдаются дешевле;
площади жилья;
уровня комфорта;
срока аренды.

Как подготовить квартиру к аренде

Несколько простых приемов помогут привести жилье в тот вид, который поможет привлечь арендаторов.

Убрать все лишнее. В квартире, апартаментах, в апарт-отеле или вилле не должно быть никаких личных вещей – самого владельца или предыдущих арендаторов. Важно также выбросить или убрать всякий хлам, старые вещи, сломанную технику.
Избавиться от визуального шума. Переизбыток постеров на стенах, обилие оттенков, декора утомляет взгляд. Лучше, когда декоративные элементы есть, но их немного. Например, одна картина на стене, ваза для цветов, яркий коврик на полу.
Свежий ремонт. Конечно, лучше всего, если жилье только что отремонтировано. Но если квартира в хорошем состоянии, достаточно ее слегка освежить. Возможно, стоит перекрасить стены или переклеить обои. Или заменить двери, если они уже выглядят не слишком презентабельно. Или положить новое ковровое покрытие.
Мы рекомендуем сдавать квартиру без мебели (если речь идет о долгосрочной аренде). Сдавать с мебелью тоже можно, но это всегда вызывает много хлопот.
Чистота. Перед сдачей в аренду в жилье необходимо сделать генеральную уборку.

Управление арендой недвижимости с BSO

Управление арендной недвижимостью в Дубае требует времени и знаний, и здесь компания BSO представляет собой надежную альтернативу традиционным агентам. В отличие от агентов, которые часто отстраняются после подписания договора, BSO обеспечивает комплексное управление в течение всего периода аренды, предлагая безопасность и спокойствие для владельцев недвижимости.

В обязанности BSO входят:

Профессиональный поиск и привлечение надежных арендаторов;
Разработка и размещение маркетинговых объявлений;
Организация и проведение показов объекта;
Ведение переговоров от имени владельца и достижение выгодных условий аренды;
Координация встреч и подписание договоров аренды;
Консультации по всем юридическим и практическим вопросам, связанным с арендой;
Помощь в разрешении возникающих споров и вопросов между сторонами;
Управление передачей объекта арендатору и последующее обслуживание;
Мониторинг своевременной уплаты арендных платежей;
Контроль за состоянием недвижимости и обслуживанием со стороны управляющей компании.

BSO выходит за рамки традиционных услуг аренды, предлагая полный пакет управления недвижимостью, что позволяет владельцам экономить время и быть уверенными в правильности юридических и финансовых аспектах аренды. С BSO владельцы могут быть уверены, что их имущество находится в надежных руках, а инвестиции приносят максимальную отдачу благодаря профессиональному управлению.

Создание объявления для сдачи квартиры

Хорошее объявление должно быть не слишком коротким, но и писать целые рассказы тоже не стоит. Достаточно пяти-семи предложений средней длины. Первое – красочный привлекательный заголовок: «Апартаменты с видом на море», «Уютная квартира в самом центре Дубая»… Второе – описание особенностей жилья: просторная спальня, большая ванная и так далее. Но только коротко. Многие риэлторы советуют писать «Возможен торг» или просто «Торг». Это привлекает потенциальных арендаторов.

В объявлении также нужно указать адрес, число комнат и площадь каждой из них, какой санузел в квартире, какая плита (если она есть), срок, на который сдается жилье, наличие мебели и техники. Хорошо добавить плюсы района, где находятся апартаменты, апарт-отель или вилла. К примеру, рядом может быть крупный торговый центр или парк, или что-то еще.

Неплохо указать транспортную доступность. И дополнительные условия аренды, если они для вас важны: можно ли проживать с детьми, домашними животными, есть ли ограничения по числу проживающих, по полу и так далее.

Как и где искать арендатора

Можно обратиться в агентство недвижимости или поискать на интернет-сервисах Dubizzle, Property Finder, Just Property, Bayut.

Как показывать недвижимость потенциальным арендаторам

Перед тем, как показывать жилье потенциальному клиенту, важно убедиться, что в квартире или номере чисто. Стоит хорошенько проветрить помещения, открыть шторы или включить свет. Можно использовать ароматические масла для создания приятного аромата. Поставить цветы в вазу или положить фрукты: это сразу освежает обстановку.

Важные моменты при заключении арендного договора

Форма арендного договора есть на сайте DLD, это земельный департамент Дубая. Шаблон называется Tenancy Contract и опубликован на двух языках: арабском и английском.

В договоре указываются права и обязанности сторон. Обозначается срок аренды жилья: по закону Дубая, договор продлевается автоматически, при этом условия сохраняются на то же время либо на год при отсутствии претензий у владельца. Разорвать соглашение в одностороннем порядке нельзя: нужно, чтобы обе стороны с этим согласились. Сообщить о желании прекратить сотрудничество та и другая стороны обязаны за 90 суток. В договоре указывается также стоимость аренды. Чтобы ее увеличить в дальнейшем, нужно предварительно сообщить арендатору – минимум за три месяца.

Какие права и обязанности есть у арендодателя и арендатора

Законодательство Дубая четко определяет, что могут и обязаны делать владелец жилья и его арендатор.

Собственник обладает следующими правами и обязанностями:

Передать жилье арендатору в состоянии, которое пригодно для проживания.
Платить за техобслуживание (уборку, охрану, услуги консьержа и другие).
При нарушении арендатором условий договора владелец может подать в суд.
Свои обязанности есть и у арендатора.
Нельзя сдавать жилье или его часть кому-то еще, если такая возможность не предусмотрена законом города.
Перед тем, как отказаться от договора аренды или передать его другому лицу, арендатору нужно получить письменное разрешение от владельца жилья.
Запрещается как-то менять конфигурацию помещения или делать существенные перестановки мебели и техники, не получив согласия владельца в письменном виде.
На арендатора ложится ответственность за жилье в случаях, если недвижимости был нанесен ущерб.
Если договор расторгается до окончания срока аренды, у арендатора есть обязанность привести его в тот же вид, в котором он его принимал.
Арендатор должен оплачивать коммунальные платежи вовремя: либо в конкретные даты, либо частями, если аренда долгосрочная.

Заключение

Сдача квартиры в аренду в Дубае или другой жилой недвижимости – выгодное предприятие. При этом важно строго придерживаться требований дубайского законодательства.

Для тех, кто владеет недвижимостью в Дубае, компания BSO предлагает полный спектр услуг по управлению недвижимостью. От подбора надежных арендаторов до урегулирования текущих вопросов — BSO облегчает владение недвижимостью на расстоянии. Они помогут вам сдать квартиру в аренду, организуют ремонтные и технические работы при необходимости и будут вашим представителем в решении любых спорных вопросов с арендаторами.