Как продать квартиру в Дубае: очень подробная инструкция со всеми нюансами

Продажа недвижимости в Дубае — это не просто разместить объявление и ждать звонков. Это многослойный процесс с юридическими нюансами, бюрократическими барьерами и, порой, неожиданными поворотами. Но не пугайтесь — мы собрали для вас все: от классификации недвижимости до последнего рукопожатия в Trusty офисе. Где-то будет сухо, где-то — весело, но в итоге вы сами решите: пройти этот путь самостоятельно или довериться профессионалам.

Тип недвижимости: что вы продаете?

Перед тем как начинать процесс продажи, важно точно понимать, какой тип недвижимости у вас в собственности. Это определит не только стратегию продаж, но и нюансы оформления документов, расчетов и маркетинга. Жилая или коммерческая, сданная в аренду или пустая, с правом собственности или leasehold — у каждой категории свои особенности. Ниже мы разберем их подробнее.

Квартира, вилла, таунхаус — как классифицируют в Дубае

Первое, с чего стоит начать: понять, что именно вы продаете. В Дубае классификация жилья отличается от привычной нам. Зал — не считается комнатой. Комнаты считаются по спальням, и поэтому, если у вас квартира с двумя спальнями и кухней, это называется 2 BHK (Bedroom, Hall, Kitchen). Если добавляется еще небольшая комната для прислуги — уже 2.5 BHK.

• Квартира — часть многоквартирного дома.
• Вилла — отдельно стоящее здание с участком.
• Таунхаус — рядовая застройка, где у каждого дома отдельный вход и крохотный дворик.

По факту, и виллы, и таунхаусы часто называют просто "виллами" — так удобнее. Но юридически это может иметь значение.

Офис — с отделкой или shell & core

Коммерческая недвижимость — это особая история. Здесь вас спросят: с отделкой у вас помещение или в состоянии shell & core? Второй вариант — это когда у вас голые бетонные стены и ни одного провода. Первый — когда есть хотя бы базовый ремонт, а иногда и мебель. Не переживайте, даже "голые" помещения отлично продаются, особенно если здание популярное.

Ритейл

Если это жилой дом, то ритейл-пространства обычно располагаются на уровне земли — G floor. Важно: это не первый этаж, как мы привыкли. В Дубае (как и во многих других странах) этажность считается иначе. G — это уровень земли. А выше могут быть этажи парковки — P1, P2 и так далее, затем мезонины — M1, M2, и только потом — этажи с квартирами (1st, 2nd и далее). Под землей — уровни B (basement). Самый верхний этаж может обозначаться как R — roof (крыша).

Если речь о торговом центре или отеле — ритейл может быть на любом этаже. И здесь важно понимать, что локация и трафик внутри здания играют огромную роль. Хорошо расположенный ритейл, даже если он на M2, может стоить больше, чем на G в другом здании. Главное — не пытайтесь срочно снижать цену в надежде на быструю сделку: правильно поданный объект с хорошей локацией всегда найдет своего покупателя.

Участки земли и особенности

Да, в Дубае можно продать и участок земли. Самые известные участки — например, на ветвях Пальмы Джумейра. Там ценится все — и вид, и доступ, и даже соседство. Главное — заранее уточните, что именно можно построить на участке. Иногда там уже заранее прописано назначение — жилая застройка, гостиничный блок, коммерческий объект.

Статус недвижимости и как он влияет на продажу

Не менее важно определить, в каком статусе находится объект: достроен он или все еще на стадии строительства, сдан ли в аренду, зарегистрированы ли в нем жильцы и получено ли разрешение на заселение (Oqood или Title Deed). Все это напрямую влияет на вашу стратегию продажи, скорость сделки и круг потенциальных покупателей. В этом разделе разберем, какие статусы бывают и что они означают на практике.

Off-plan объект и SPA

Если ваша недвижимость еще строится (то есть вы купили ее по договору купли-продажи — SPA), важно понимать: продать ее можно, но только при соблюдении нескольких условий. Во-первых, нужно, чтобы застройщик позволял переуступку. Во-вторых, чтобы был выполнен определенный процент оплаты — как правило, 30-40%. В-третьих, вам нужно будет пройти процесс с участием самого застройщика, и это не всегда быстро.

Oqood не выдан — как продавать через застройщика

Если у вас нет еще Oqood (предварительного регистрационного свидетельства), продать недвижимость можно только через самого застройщика. Он будет выступать посредником и оформлять сделку на своих условиях.

Oqood выдан — можно продавать через DLD

Если у вас уже есть Oqood — поздравляем, вы можете продавать объект как полноценный актив через Dubai Land Department (DLD). Вам все равно нужно будет уведомить застройщика, но сделка проходит уже без его активного участия.

Title deed получен, но есть долг застройщику

Такая ситуация — не редкость. Вы уже получили title deed (свидетельство о собственности), но осталась задолженность, например, по обслуживанию здания или финальному платежному этапу. Сделку все еще можно провести, но долг будет удержан из суммы, полученной от покупателя, или покупатель возьмет его на себя — важно зафиксировать это в договоре.

Недвижимость в ипотеке — особенности сделки

Если квартира или вилла в ипотеке, перед продажей нужно получить liability letter от банка — документ, где указано, сколько вы еще должны. Покупатель может погасить этот долг напрямую в банк, а оставшуюся сумму выплатить вам. Это абсолютно рабочая схема и широко используется, особенно при сделках между инвесторами.

Арестованная недвижимость — когда и почему бывает

Недвижимость может быть арестована по решению суда — например, из-за долгов владельца или по спору с подрядчиками. Продажа такой недвижимости возможна только после снятия ареста. Иногда стоит привлечь юриста заранее, чтобы не терять время зря.

Сдана ли квартира в аренду?

Если квартира сдана, это может как помочь в продаже (инвестору уже не надо искать арендатора), так и усложнить задачу. Главное — понимать, что у арендатора есть права, и просто так прийти и показать квартиру по первому звонку не получится.

Арендатора нужно уведомлять заранее, желательно за 24–48 часов, а лучше письменно. И, конечно, не стоит устраивать марафон из 10 показов за день. Один-два визита в неделю — это максимум, на что стоит рассчитывать.

Уведомление арендатору через Notary Public

Если вы планируете продать квартиру и хотите, чтобы к моменту передачи прав она была свободна от арендаторов, потребуется заранее отправить официальное уведомление через Notary Public. Этот документ называется Eviction Notice.

Важно: уведомление можно отправить в любое время, не обязательно дожидаться окончания текущего договора аренды. Главное — соблюсти 12-месячный срок: арендатор должен быть уведомлен минимум за год до предполагаемого освобождения квартиры. Даже если уведомление отправлено посреди действующего контракта, по его окончании аренда продлится только до завершения 12-месячного периода уведомления, а не на новый год.

На сделку купли-продажи сам факт уведомления напрямую не влияет. Однако некоторые покупатели могут уточнять, было ли оно отправлено — особенно если планируют использовать квартиру для собственного проживания. Один скажет: «Если уведомление отправлено — отлично, беру», другой может попросить отправить его до завершения сделки. Кто-то вообще не придаст этому значения. Но важно быть готовым к таким вопросам и заранее понимать, на каком этапе вы находитесь.

Что делать, если арендатор не съезжает добровольно

Если после истечения срока аренды и официального уведомления арендатор не освобождает квартиру — в ход идет судебный процесс. Это Дубай, здесь порядок, но формальности нужно соблюдать. Заниматься выселением будет не вы, а судебные приставы.

Такой сценарий редкий, но возможен. Потому лучше все делать по закону и с минимальной агрессией.

Почему нельзя самостоятельно выселять

Даже если очень хочется — нельзя. Ни при каких обстоятельствах нельзя менять замки, отключать воду или свет, или устраивать внезапные визиты без согласия арендатора. Это нарушает закон, и ответственность за это будет нести собственник.

Суд в Дубае стоит на стороне прав арендатора, особенно если он все делает по договору. Поэтому — дипломатия, документы и терпение. Или — снова тот самый путь: профессиональные агенты, которые знают, как общаться с арендатором и не нарушать закон.

Как подготовить объект к продаже

Перед тем как выставить недвижимость на рынок, важно привести ее в надлежащий вид — как юридически, так и визуально.

Стоит ли делать ремонт или уборку

Иногда кажется: «А не сделать ли небольшой ремонт перед продажей? Новая краска, новые ручки, да и потолок побелить...» Не спешите. В большинстве случаев потенциальный покупатель все равно будет делать все под себя. В Дубае ремонт — это не столько про дефекты, сколько про вкус. Ваш идеальный серый мрамор может не понравиться любителю минимализма.

А вот уборку — да, делать нужно. Простая, но глубокая уборка способна сотворить чудо. Чистые окна, освеженный санузел, отсутствие запахов — это мелочи, которые подталкивают к решению. Вы же сами вряд ли купили бы квартиру с мусором на балконе.

Как влияет наличие мебели

С мебелью или без? Это зависит. Если вы продаете квартиру под аренду — мебель часто бывает плюсом. Инвестор просто включит ее в цену и будет рад, что все готово к сдаче. А вот покупатель для себя чаще предпочитает «пустышку». Ему проще самому завезти то, что нравится.

В любом случае, мебель должна быть в хорошем состоянии. Лучше оставить три аккуратных стула, чем десять поцарапанных.

Почему не нужно делать демонтаж или «косметику»

Сносить стены, убирать встроенные шкафы или начинать демонтаж старой кухни «чтобы покупателю было проще» — плохая идея. Во-первых, вы тратите деньги, которые, скорее всего, не окупятся. Во-вторых, вы убираете то, что могло бы пригодиться. Покупатель, скорее, оценит потенциал, а не голый бетон.

Профессиональные фотографии vs. снимки с телефона

Да, хорошие фотографии — это 50% успеха. Нет, ваш iPhone 16 Pro Max не дает того же результата, что и опытный фотограф с широкоугольником и знанием ракурсов. Профессиональные фото передают ощущение пространства, света и перспектив. Они цепляют внимание — особенно если ваш объект среди сотен других на порталах.

Размещение объявления

Размещение объявления о продаже недвижимости — это не просто формальность, а ключевой этап маркетинга. От того, как вы представите объект, зависит интерес потенциальных покупателей и скорость отклика. 

Где публиковаться — Dubizzle, Bayut, Property Finder

В Дубае нет одного «Авито». Здесь свои лидеры: Dubizzle, Bayut, Property Finder. У каждого портала — своя аудитория и алгоритмы. Например, Property Finder больше ориентирован на премиум-сегмент, а Dubizzle — на массовый рынок. Лучше всего — быть везде.

Но не забывайте: некоторые порталы требуют верификацию, лицензии, а иногда и агентские полномочия.

Кто может публиковать на каких площадках

На Property Finder и Bayut размещать объявления могут только зарегистрированные агентства с действующей лицензией RERA. Частному лицу — увы, туда не попасть. Dubizzle в этом плане демократичнее — там можно разместить объявление напрямую, хотя за это и придется заплатить.

Вывод? Если хотите охватить все площадки — придется либо работать через агента, либо зарегистрироваться как продавец (что сложно и невыгодно для одной продажи).

Нужна ли премиум-публикация

Платная публикация в топе — это как аренда витрины в торговом центре. Больше просмотров, больше интереса. Особенно это важно, если вы хотите продать быстро. Премиум-размещение поднимает вас над сотнями других объявлений и позволяет выделиться.

Но это не магия. Если у вас плохие фото, высокая цена и скучное описание — не поможет даже премиум.

Как оформить описание и что в него включить

Не пишите: «Продаю отличную квартиру, звоните». Это не продает. Расскажите:

• Где находится объект (район, здание)
• Что рядом (метро, школы, пляж, магазины)
• Какие особенности (вид, балкон, мебель, свежий ремонт)
• Какой статус у объекта (в аренде, свободен)
• Условия продажи (наличные, ипотека, срочно и т.д.)

Помните, вы не просто «впариваете» объект — вы рассказываете, зачем его стоит купить.

Когда продавать и какую цену ставить

Выбрать удачный момент для выхода на рынок — половина успеха. Но не менее важно правильно определить стартовую цену: слишком высокая отпугнет покупателей, слишком низкая заставит вас терять деньги. Здесь важно учитывать сезонность, текущую ситуацию на рынке Дубая, а также особенности вашей конкретной недвижимости. Давайте разберемся, как подойти к этому вопросу с умом.

Сезонность: почему не летом

В Дубае летом не только плавятся сандалии на парковке, но и затихает рынок недвижимости. Июль, август, начало сентября — это сезон отпусков, отъездов и общего затишья. Люди либо в отпусках, либо в режиме «пережить жару». Поэтому активность снижается — как у покупателей, так и у агентов.

Если есть возможность — планируйте продажу на октябрь–март. Это время максимальной активности: возвращаются экспаты, приезжают зимовщики и инвесторы. Весной рынок тоже активен, но к маю начинает угасать.

Какую цену ставить: искусство и немного математики

Определение цены — это не точная наука. Это искусство. Тут нет универсального правила вроде: «Сосед продал за столько — и я продам». Увы, так не работает. Бывает, что объект уходит за баснословную сумму, и продавец с улыбкой до ушей. А бывает — объект по отличной цене висит месяцами без единого звонка.

С чего начать? Посмотрите аналоги на Dubizzle, Property Finder, Bayut. Ищите квартиры с такой же планировкой, этажом, видом из окон. Но не забывайте: то, что указано в объявлении — это «хотелка» продавца, а не факт сделки.

Вот почему так важны реальные данные из DLD (Dubai Land Department). Эти данные публикуются как на самих площадках (ограниченно), так и в официальной системе DLD — Dubai REST. Там можно увидеть, по какой цене в этом же здании продавались квартиры. Номера квартир они не покажут, но если научиться читать эти отчеты — вы найдете минимум и максимум по ценам.

На что еще обратить внимание:

• Локация (до метро, до моря, до центра)
• Статус аренды (под инвестицию или под проживание)
• Репутация района (Downtown, Marina, Palm Jumeirah продаются быстрее)
• Возраст здания и его состояние

А еще бывает занижение цены — «продажа брату», бартер, разводы. Такие данные стоит исключать.

Теперь подумайте о своем плане:

• Хотите продать быстро? Ставьте цену ближе к среднему.
• Есть время и терпение? Можно стартовать с верхней планки и потихоньку снижать. Но помните: премиум-публикация на Property Finder может стоить до $270 в месяц. Поэтому растягивать продажу — удовольствие не из дешевых.

Установите диапазон — от «ниже этого не опущусь» до «в идеале хочу вот столько». И двигайтесь в пределах разумного. А еще лучше — посоветуйтесь с опытным агентом, он поможет выставить цену правильно (а не по принципу «ну за сколько бы вы хотели продать»).

Агент или самостоятельно?

Продажа недвижимости в Дубае может быть как самостоятельным проектом, так и делом доверенным профессионалам. У каждого варианта — свои плюсы и подводные камни. Вы можете сэкономить на комиссии, но потратить недели на переговоры и бумажную волокиту. А можете отдать все агенту — но рискуете столкнуться с некомпетентностью или навязанными условиями. Ниже разберем, с кем именно вы можете столкнуться на рынке, как работают агенты и на что стоит обратить внимание в контрактах.

Работа с агентом покупателя — в чем подвох

Агент или агентство может обратиться к вам, представляя интересы покупателя. В этом случае его клиентом является покупатель, и он будет защищать его интересы. Такой агент будет стараться выбить все условия в пользу своего клиента. Вам придется включать навыки переговорщика и отстаивать свои позиции.

С такими агентами можно и нужно взаимодействовать, соблюдая меры предосторожности. Главное помнить: они берут комиссию со своего клиента — с вас они не имеют права ничего просить.

Работа с агентом продавца — плюсы и минусы

Хороший агент-продавец — это не просто посредник, а ваш партнер в сделке. 

✅ Преимущества:

1. Экономит ваше время
2. Использует профессиональные маркетинговые каналы
3. Проверяет документы и снижает юридические риски
4. Умеет вести переговоры
5. Имеет доступ к базе покупателей
6. Помогает с адекватной оценкой стоимости
7. Даст советы по подготовке объекта
8. Организует показы
9. Сопровождает сделку
10. Обеспечивает конфиденциальность

❌ Недостатки:

1. Комиссионные (в среднем 2–5% от стоимости недвижимости)
2. Разное качество услуг
3. Потеря полного контроля над процессом
4. Возможные конфликты интересов
5. Риски недобросовестных агентов
6. Возможные доп.расходы
7. Зависимость от активности агента
8. Потенциальные задержки
9. Ограниченная база клиентов
10. Непрозрачность процессов

Вы можете нанимать несколько агентств одновременно, но это требует координации и контроля.

Агентский контракт Form A: как не ошибиться

Form A — официальный контракт между вами и агентом на этапе поиска покупателя. Он подписывается онлайн через портал Dubai Land Department (DLD). Агентство само готовит контракт и отправляет вам для подтверждения.

Также существуют формы:

• Form B — контракт между агентом и покупателем
• Form F — финальный договор купли-продажи

Зачем агенту Form A:

• Без нее он не имеет права размещать объявление
• Формально фиксирует его право на комиссию

Зачем она вам:

• Гарантирует, что агент лицензирован
• Указывает имя агента — вы точно знаете, кто подает форму
• Фиксирует цену продажи, комиссию, сроки и другие параметры
• Показывает, кто несет расходы на маркетинг
• Защищает ваши интересы при возникновении споров

На что обратить внимание в контракте:

• Дата начала и окончания
• Кто платит за рекламу
• Указан ли эксклюзив
• Размер комиссии
• Данные объекта и владельца
• Имя агента и агентства

Важно: можно выдать не более 3-х активных форм A одновременно. Если три уже действуют — четвертая не будет одобрена DLD.

Эксклюзив vs неэксклюзив: что выбрать

Эксклюзивный контракт означает, что только одно агентство имеет право продавать вашу недвижимость в течение оговоренного срока. Даже если покупателя приведет кто-то другой, вы обязаны выплатить комиссию именно этому агентству.

✅ Преимущества:

1. Максимальная мотивация агента — он знает, что никто другой не получит комиссию
2. Единая стратегия продвижения без дублирующих объявлений
3. Полная юридическая и организационная поддержка
4. Инвестиции агентства в рекламу и маркетинг
5. Экономия вашего времени — вы общаетесь только с одним агентом
6. Контроль доступа и показов
7. Возможность работы по системе мультилистинга с другими агентами (через основного)

❌ Недостатки:

1. Зависимость от одного агента
2. Риск затягивания сроков, если агент не активен
3. Неустойка при досрочном расторжении
4. Не всегда прозрачная отчетность
5. Возможность, что агент не поделится комиссией с другими агентами, ограничив охват

Неэксклюзивный контракт означает, что вы можете работать сразу с несколькими агентствами. Комиссию получает только то, которое приведет покупателя. Это увеличивает охват, но снижает мотивацию каждого отдельного агента.

Совет: если у вас премиальный объект или вы хотите быструю продажу — эксклюзив часто работает лучше. Если объект стандартный и вы готовы потратить больше времени — неэксклюзив может быть выгоднее.

Обратите внимание: в контракте Form A обязательно указывается, эксклюзивный он или нет. Также может быть прописан невозвратный аванс и штрафы при досрочном расторжении.

Комиссия агенту: сколько платится и за что

Обычно — 2% от суммы продажи, плюс 5% НДС от комиссии.

Например, при цене AED 1,000,000:

• Комиссия: AED 20,000
• НДС (5%): AED 1,000
• Итого: AED 21,000

Размер комиссии — предмет торга. Не бойтесь обсуждать и договариваться. Главное — за что вы платите:

• Оценка
• Публикации
• Показ
• Переговоры
• Сопровождение сделки

Настоящий агент должен быть активным и инициативным.

Получили оффер — что дальше?

Поздравляем! Потенциальный покупатель найден, оффер получен. Но расслабляться рано — именно сейчас начинается самый бюрократически насыщенный этап. Что важно знать и делать.

Проверьте, что входит в оффер

Устный оффер — не оффер. Серьезные предложения фиксируются письменно, чаще всего агент направит вам Offer Letter. В нем указываются:

• ФИО покупателя и его гражданство
• Сумма предложения
• Условия: с мебелью или без, с арендаторами или свободно
• Срок действия оффера
• План оплаты (если не 100% сразу)

Совет: сразу выясните, как покупатель планирует оплачивать — наличными или с привлечением ипотеки. От этого зависят сроки и дальнейшие шаги.

Как анализировать оффер: цена, тип покупателя, наличка или ипотека

Понимание профиля покупателя поможет выстроить правильную стратегию. Рассмотрим основные моменты.

Тип покупателя — инвестор или конечный пользователь

Если покупатель является инвестором, его будет интересовать возврат инвестиций (ROI), срок окупаемости, перспективы сдачи в аренду. Если цифры его не устроят — он может отказаться.

Если это конечный пользователь (end-user), в приоритете комфорт, расположение, качество дома, наличие инфраструктуры.

Зная, кто перед вами, вы можете торговаться на «их языке»: для инвестора — аргументами о доходности, для пользователя — комфортом и удобством жилья.

Вы вправе отклонить предложение или выдвинуть встречное. Переговоры — важная часть сделки.

Важно понимать: инвесторы часто торгуются жестко и быстро принимают решения. End-user может долго думать, но если влюбился в квартиру — не откажется.

Покупатель с ипотекой или с наличными

Покупатель с ипотекой:

1. Увеличенные сроки сделки — до 6–8 недель.
2. Зависимость от банка — он контролирует процесс.
3. Риск отказа — даже при подписанном оффере сделка может не состояться.

Покупатель с наличными:

1. Быстрая сделка — 2–4 недели.
2. Меньше документов — проще юридически.

Принимаем или торгуемся

Если оффер близок к вашим ожиданиям — принимаете. Если нет — вступаете в переговоры. Тут может помочь ваш агент: он понимает мотивацию покупателя и может «дотянуть» цену или изменить условия.

Решили принять? Тогда агент отправляет официальное подтверждение согласия на оффер, и начинается следующая стадия.

Покупатель вносит депозит

Это подтверждение серьезности намерений. Обычно депозит составляет 10% от суммы сделки и вносится на Escrow-счет или в агентство (в зависимости от договоренностей).

Зачем он нужен:

• Подтверждает серьезность намерений
• Защищает продавца от срыва сделки

Риски:

• Если покупатель передумал — он может потерять депозит, если это предусмотрено условиями контракта Form F или MOU. Чаще всего этот пункт включают агенты для защиты продавца.
• Если продавец отказывается от сделки после подписания контракта — он может быть обязан компенсировать покупателю эквивалент суммы депозита (те же 10% от суммы сделки). Размер и условия этой компенсации зависят от того, что было прописано в контракте. Стандартной нормы нет — в Form F или MOU может быть указан любой депозит: 10%, 20% или даже другая сумма. Иногда сумма вовсе не указывается — это все на усмотрение сторон и их договоренностей. Эти условия включаются в раздел «Дополнительные условия» и вступают в силу с момента подтверждения контракта в системе DLD.

Компенсация выплачивается не автоматически: депозитный чек хранится у эскроу-агента, и без решения суда ни одна из сторон не может получить деньги. Агент будет ждать судебного постановления, которое укажет, кому и в каком объеме передать депозит. Только на основании этого решения средства переводятся стороне, признанной пострадавшей.

Без депозита не стоит прекращать показы другим клиентам.

Важно: пока депозит не внесен, оффер остается предварительным и не влечет за собой юридических последствий. Если покупатель передумает до подписания договора — вы ничего не потеряете.

Однако обязательства сторон наступают не в момент передачи чека, а с момента подписания MOU или формы Form F. Именно они фиксируют условия сделки и запускают юридический механизм.

Заключение сделки: контракты и процедура

Когда вы договорились о цене и условиях с покупателем, наступает этап юридического оформления. Именно здесь начинается взаимодействие с документами, сроками, пошлинами и Trustee Office. Этот этап требует максимальной внимательности — от него зависит юридическая чистота сделки и ваша финансовая безопасность.

Контракт Form F и MOU — отличия и совместимость

По сути, Form F и MOU (Memorandum of Understanding) — это одно и то же: формы, фиксирующие договоренности между продавцом и покупателем. Отличие в поколении и формате. MOU — это старая версия, которая заполняется вручную, распечатывается и подписывается на бумаге.

Form F — современная цифровая альтернатива, которую можно заполнить только через портал Dubai Brokers. Подписывается она с помощью цифровой подписи (электронного ключа), и после этого система присваивает документу уникальный номер. Без участия агентства заполнить Form F практически невозможно — у них есть доступ к порталу.

Обе формы юридически действительны и взаимозаменяемы, однако есть нюанс: некоторые банки отказываются работать с MOU, считая ее устаревшей. Поэтому если в сделке участвует ипотека, стоит заранее уточнить у банка, какую форму он принимает — чтобы избежать отказа на финальном этапе.

Обязательные пункты, которые стоит перепроверить в контакте Form F

Контракт Form F во многом дублирует Form A (если вы работали с агентом), так как создается на его основе в системе DLD. Но даже если вам кажется, что все уже согласовано — не поленитесь перепроверить. Ниже список пунктов, которые стоит внимательно просмотреть перед подтверждением:

• Даты действия контракта — это срок, в течение которого сделка должна быть завершена. По его окончании покупатель может потерять депозит, если не выполнит обязательства.
  
  
• Комиссия агенту — проверьте, указан ли размер комиссии агентству, с которым вы работали.
  
  
• Ипотека или наличные — важно, чтобы в контракте было отмечено, идет ли сделка с привлечением ипотеки.
  
  
• Данные недвижимости и сторон — адрес, номер объекта, ваши паспортные данные, данные покупателя.
  
  
• Финансовые условия:
  
  
  • Общая сумма сделки;
    
    
  • Размер депозита;
    
    
  • Долг перед застройщиком (если есть);
    
    
  • Условия штрафа за отказ от сделки (penalty clause);
    
    
  • Назначенный эскроу-агент — тот, у кого хранится депозитный чек покупателя.
    
    
• Детали обеих сторон — указаны ли ваши агенты, их компании и лицензии. То же самое касается покупателя (если он работал через агентство).
  
  
• Разделение расходов:
  
  
  • Кто платит комиссию за покупку/продажу;
    
    
  • Кто оплачивает госпошлину DLD (4%) и trustee fee.

Совет: если в контракте что-то отличается от ваших договоренностей с агентом или покупателем — не бойтесь настаивать на правках. После подписания Form F любые изменения невозможны.

Кто оплачивает госпошлину 4% и trustee fee

По умолчанию DLD fee (4%) оплачивает покупатель. Это обязательный платеж за регистрацию сделки. 

Trustee fee (около 4 000–5 000 AED) также оплачивается покупателем, если иное не оговорено.

Однако, в некоторых сделках стороны договариваются об ином распределении расходов. Все должно быть зафиксировано в контракте.

Дополнительные условия контракта F

Это часть контракта, в которой агентство может добавить свои условия на свое усмотрение — разумеется, без противоречия правилам RERA. Обычно сюда включают моменты, не предусмотренные стандартными пунктами формата DLD.

Например, может быть указано, как распределяется депозит в случае выхода покупателя из сделки: часть — агентству, часть — продавцу. Или прописаны условия, при которых сделка может быть отменена без штрафов — скажем, если банк не одобрил ипотеку.

Читать нужно все — включая арабскую часть документа. Именно она обладает приоритетом в случае разногласий. Сегодня с переводом помогают онлайн-сервисы и чат-боты, так что не бойтесь уточнять каждую строчку.

Дополнительные шаги перед переходом права

Прежде чем вы с покупателем отправитесь в Trustee Office для подписания финальных документов, необходимо выполнить еще несколько важных шагов. Эти процедуры могут показаться формальностью, но на практике они критически важны: без них сделка попросту не состоится. Ниже разберем ключевые действия, которые нужно предпринять.

Получение NOC от управляющей компании здания

NOC (No Objection Certificate) — это официальный документ, подтверждающий, что управляющая компания не возражает против продажи недвижимости.

Без NOC сделка не может быть зарегистрирована в DLD. Управляющая компания должна убедиться, что у собственника нет задолженностей по обслуживанию, все документы в порядке, и объект не нарушает правил эксплуатации здания.

Срок получения NOC варьируется: от 1 до 10 рабочих дней. Некоторые управляющие компании требуют личного присутствия собственника, другие — принимают запросы онлайн через агента. 

Важно: выдача NOC чаще всего не является бесплатной услугой. Как правило, эти расходы ложатся на плечи продавца. Стоимость NOC зависит от конкретной управляющей компании и типа недвижимости, но в среднем составляет от 500 до 5 000 дирхам.

Что учесть: задолженности, квартальные платежи, срок действия NOC

При подаче на NOC управляющая компания обязательно проверит, нет ли у вас долгов по обслуживанию здания. Если вы платите квартальные взносы за содержание, важно, чтобы они были оплачены вперед — как минимум до следующего периода. Иногда требуют оплату за весь квартал, даже если сделка происходит в середине квартала.

Обратите внимание на срок действия самого NOC. Обычно он составляет 30 дней. Это значит, что за это время вы должны завершить сделку — иначе придется снова подавать документы и платить повторно.

Если продавец в ипотеке: что требует банк, liability letter, valuation

Если ваша недвижимость находится в ипотеке, перед продажей необходимо урегулировать расчеты с банком. Это означает прохождение нескольких процедур:

• Получение liability letter: письмо от банка, в котором указана сумма задолженности по ипотеке на текущую дату. Обычно действует 10–15 дней.
• Погашение остатка долга: покупатель может внести остаток напрямую в ваш банк, чтобы закрыть кредит. Иногда для этого используются специальные эскроу-счета или временное хранение средств в Trustee Office.

Важно: при ипотеке процедура может занять дольше — вплоть до 6–8 недель, особенно если в сделке участвуют два банка. Лучше заранее обсудить с агентом оптимальный порядок действий и быть готовым к дополнительным согласованиям.

Подготовка покупателя

Покупатель должен будет заранее подготовить менеджерский чек (manager’s cheque) — это гарантированный банковский инструмент, подтверждающий наличие средств. В отличие от обычного чека, этот документ оформляется непосредственно банком и означает, что сумма уже зарезервирована и точно будет выплачена. Обычные чеки из чековой книжки в таких сделках не принимаются.

Перед заключением сделки покупатель должен отправить вам копию менеджерского чека. Это обязательная процедура, которая подтверждает его серьезность и готовность к завершению сделки.

Финальная встреча и завершение сделки

После всех подготовительных этапов наступает финальная встреча — момент, когда право собственности официально переходит к новому владельцу. Эта встреча проходит в специальном месте — Trustee Office, и имеет строгую процедуру. 

В Дубае действует множество Trustee центров. Если покупатель приобретает недвижимость с использованием ипотеки, то банк покупателя сам определяет, в каком именно Trustee центре будет проходить сделка — и направляет туда все документы. В случае, если покупатель оплачивает сделку собственными средствами, стороны вправе выбрать Trustee Office самостоятельно. Если каких-либо документов не хватает, сотрудники центра сообщат об этом. Если все в порядке — назначат дату встречи и пригласят стороны для завершения сделки.

Ниже разберем, как все проходит, что взять с собой и как убедиться, что вы получите деньги.

Что происходит в Trusty Office

Trustee Office — это лицензированный посредник, который обеспечивает юридическую чистоту сделки и передает информацию о смене собственника в Dubai Land Department (DLD). Здесь под контролем сотрудников осуществляется:

• проверка подлинности документов;
• подписание контракта Form F всеми сторонами;
• обмен чеками и документами;
• передача прав собственности новому владельцу;
• регистрация сделки в DLD.

Важно: обе стороны должны присутствовать лично или через нотариально заверенных представителей. Также обязательно наличие всех оригиналов документов.

Какие документы взять с собой

Список документов, которые необходимо иметь при себе на финальной встрече:

• Оригинал и копия паспорта продавца и покупателя;
• Оригинал и копия титула собственности (Title Deed);
• NOC от управляющей компании;
• Контракт Form F (электронный, подтвержденный обеими сторонами);
• Liability letter и подтверждение оплаты долга (если есть ипотека);

Лучше заранее сделать несколько копий всех документов и сохранить их в электронном виде.

Как забрать чек, сдать документы, оформить передачу

Во время встречи в Trustee Office менеджерский чек вручает вам представитель офиса. Все документы передаются сотрудникам офиса, которые регистрируют сделку в DLD и выдают новый Title Deed уже на имя покупателя.

Если у вас была ипотека, чек на погашение долга будет направлен в банк. Остаток средств вы получите отдельно — как указано в договоренности.

После завершения сделки важно получить подтверждение регистрации, сохранить все документы и уведомить арендаторов (если квартира сдавалась).

Что делать, если сделка срывается

Иногда даже на финальных этапах что-то идет не по плану. Важно понимать, какие действия предпринять, чтобы минимизировать риски и не попасть в юридическую ловушку.

Если покупатель отказывается от сделки после подписания MOU или Form F, депозит может быть удержан продавцом в качестве компенсации — но только после судебного решения. Сам по себе факт отказа не дает права распоряжаться депозитом: чек, как правило, хранится у агента или эскроу-держателя, который будет ожидать официального постановления суда, чтобы передать деньги стороне, признанной пострадавшей.

Если же сделку отменяет продавец, он может быть обязан компенсировать покупателю эквивалент депозита — если такое условие зафиксировано в контракте. Все детали оговариваются в MOU или Form F: сумма, ответственность сторон, порядок урегулирования.

Что делать после продажи

После завершения сделки могут остаться нерешенные технические и финансовые моменты. Чтобы не упустить важное и закрыть все грамотно, обратите внимание на следующие действия.

Возврат чека покупателю после успешной сделки

Если сделка успешно завершена, и по каким-либо причинам депозитный чек не использовался (например, расчет был произведен другим способом), чек подлежит возврату покупателю. Это делается либо напрямую продавцом, либо через агента или Trustee Office — обязательно с оформлением акта возврата или письменного подтверждения сторон, чтобы избежать возможных претензий в будущем.

Компенсация аренд и service charge

Если квартира сдана в аренду, а сделка происходит в середине оплаченного периода, необходимо урегулировать, кто получает арендные поступления за оставшееся время. Обычно сумма делится пропорционально дате передачи прав собственности.

То же касается и оплаты service charge — расходов на обслуживание здания. Если вы оплатили их вперед, имеет смысл договориться о компенсации с покупателем, особенно если речь идет о значительной сумме.

Зачет сумм между сторонами

Все взаиморасчеты (аренда, комиссии, долги, пошлины) лучше зафиксировать в отдельной таблице-зачете. Обычно это делает агент, но вы можете подготовить ее самостоятельно. Главное — получить подпись обеих сторон и убедиться, что каждый пункт понятен. Это особенно важно, если часть расходов компенсируется из суммы чека.

Главное

• Продажа недвижимости в Дубае — это не просто передача ключей. Это юридическая процедура с множеством этапов. Подходите к ней как к проекту: с планом, сроками и контрольными точками.
• Подготовьте документы и объект заранее: проверьте статус, долги, аренду, внешний вид квартиры.
• Не соглашайтесь на первое попавшееся предложение — оценивайте не только цену, но и тип покупателя, способ оплаты, срок завершения сделки.
• Выбирайте агента, который не только размещает объявления, но и сопровождает на каждом этапе. Контракт Form A — это ваша защита.
• Проверяйте каждый пункт контракта Form F. Даже стандартные формы могут содержать нюансы, которые в итоге определят результат сделки.
• Обсудите и зафиксируйте, где будет храниться депозитный чек, кто оплачивает комиссии, и какие штрафы действуют при отмене сделки.
• После сделки проверьте, чтобы все компенсации и зачеты были учтены, а документы — сохранены. Убедитесь, что нет незакрытых вопросов с арендаторами, банком или управляющей компанией.
• Если сделка сорвалась, убедитесь, что удержание средств происходит строго по условиям контракта и с документальным оформлением.
• И наконец: не торопитесь. Даже в активном рынке разумная пауза перед подписанием может сэкономить вам нервы, деньги и репутацию.

И главное: не бойтесь задавать вопросы. Продажа недвижимости — серьезный шаг, но с грамотным подходом он пройдет легко и безопасно. А если хочется уверенности — команда BSO всегда на связи, чтобы помочь.