Как купить квартиру в Дубае

Покупка квартиры в Дубае — это не только престиж, но и выгодное вложение. Рассказываем, с чего начать процесс, какие документы потребуются, и какие шаги нужно пройти, чтобы стать владельцем недвижимости в одном из самых популярных городов мира.

Руководство по покупке недвижимости в Дубае: от выбора до оформления

30/12/2024

Покупка жилых или коммерческих объектов в Дубае – выгодная инвестиция, но рядовому покупателю сложно ориентироваться во всех особенностях процедуры купли/продажи ОАЭ. Учитывая стоимость недвижимости, особо важно исключить возникновение возможных рисков при оформлении сделки. Для этого нужно знать, все нюансы того, как можно купить квартиру в Дубае.

Преимущества покупки квартиры в Дубае:

К выгодным моментам приобретения вторичной недвижимости в Дубае или на этапе строительства относится:

Отсутствие налога на доход от аренды и прироста капитала, что позволяет инвестирующим лицам получать прибыль от вложений на максимальном уровне.
Высокая доходность от аренды (ROI), которая может приносить владельцу квартиры до 10% годовых. При таком ROI жилье можно окупить уже в течение ближайших 10 лет.
Безопасность инвестиций и стабильная поддержка иностранного капитала государством. ОАЭ на законодательном уровне предоставляют гарантии личной безопасности и стабильности социальной сферы не только гражданам страны, но и резидентам. Сделки по продаже и покупке недвижимости регулирует и контролирует государственные службы, что исключает махинации.
Возможность получения резидентской визы. Приобретая недвижимость в Дубае стоимостью от 750 000 дирхамов (примерно 204 000 долларов США), иностранный инвестор получает право на оформление резидентской визы сроком на 2 года с возможностью продления. Этот документ позволяет проживать в Объединенных Арабских Эмиратах и пользоваться рядом привилегий, доступных резидентам. При инвестиции от 2 000 000 дирхамов (около 545 000 долларов США) можно претендовать на получение "Золотой визы" сроком на 10 лет.

Первоначальные шаги

В первую очередь нужно определиться с бюджетом и соотнести финансовые возможности с ценами на недвижимость разных категорий. Стоимость 1 квадратного метра в Дубае в 2024 г в квартирах эконом-класса начинается от 10700 AED, жилья категории комфорт от 23100 AED. Цена на недвижимость элит-класса начинается от 39600 AED за 1 м². Если нужно купить жилье недорого, то можно обратить внимание на однокомнатную квартиру студию площадью 35 м², которая обойдется в 7,5 млн в рублях. Элитное жилье стоит на 100 м² стоит не меньше 78 млн руб. При этом стоимость в разных районах может кардинально отличаться, превышая минимальный предел в 2 и 3 раза.

Для иностранных граждан доступна покупка жилья не на всей территории Дубая. Иностранцы могут приобретать квартиры в полноправную собственность только во фрихолд-зонах, среди которых к наиболее популярным относится:

Дубай Марина – высокоэтажная застройка, расположенная на побережье залива, отличающаяся большим количеством туристов, магазинов, развлекательных центров. Этот район считается самым оживленным и считается выгодным для покупки недвижимости с целью ее сдачи в аренду.
Даунтаун Дубай – считается туристическим центром, на территории которого расположен Бурдж-Халифа и другие достопримечательности. Здесь находится множество ресторанов, магазинов. Есть зеленый парк и отлично развитая транспортная и жилая инфраструктура, благодаря чему можно легко добраться до основных бизнес-центров.
Бизнес Бэй – является деловым кварталом и главным финансовым центром Дубая, где расположено немало жилых комплексов. Здесь много начальных школ и детских садов, есть своя станция метро.
Джумейра – застройка у моря элитной категории. На территории района расположены малоэтажные виллы и здесь хорошо развита жилая инфраструктура с множеством клиник, школ, супермаркетов.
Палм-Джумейра – искусственно созданный остров, который является символом Дубая. Основная часть инфраструктуры острова рассчитана на туристов, но он также подходит и для проживания семей с детьми.
Motor City – район с большой территорией озеленения с развитым сообществом жителей среднего класса и возможностями для получения хорошего образования. Для этой территории характерны малоэтажные застройки, пользующиеся большим арендным спросом.
MBR City – район, где есть все, что нужно для комфортно деловой или семейной жизни – спортивные клубы, шоппинг-моллы, школы, парки, рукотворная лагуна и многое другое.
Дубай Хиллс – зеленый район с отлично развитой инфраструктурой, расположенный недалеко от Дубай Марина и Даунтауна.
Остров Блю Вотерс – премиальный остров с многочисленными возможностями для шопинга и отдыха.

Этим перечнем доступные районы для покупки недвижимости не ограничены. Ознакомиться со всеми возможными локациями без посредников сложно. С этим поможет агент по недвижимости, который должен быть лицензированным через RERA – головное агентство, отвечающее за регулирование и лицензирование деятельности организаций и лиц, занимающихся недвижимостью в Дубае. Без участия агентства недвижимости сделки купли-продажи в ОАЭ не проводятся. Агенты владеют максимально широкой и актуальной информацией, и выступают третьей стороной при совершении сделки, выступая в качестве гаранта интересов обеих сторон. Действующее агентство должно иметь лицензию с точным указанием вида деятельности – посредничество при аренде или купле-продаже, а его сотрудники должны предоставить персональную брокерскую карту с уникальным идентификационным номером.

Поиск и выбор недвижимости

Помимо посещения агентств недвижимости, для поиска квартир можно воспользоваться их онлайн-платформами, так как Земельный Департамент Дубая с 2020 г разрешил проводить сделки по покупке и продаже жилых и коммерческих объектов удаленно с использованием функций online-сервисов. Это позволяет купить недвижимость и решить другие вопросы, связанные с этой процедурой без физического присутствия в Дубае.

Главное, найти надежной агентство, выбирая его по следующим критериям:

гарантии защиты интересов клиента и безопасности сделки;
наличие лицензии RERA с точным определением вида деятельности;
опыт, который можно оценить, изучив портфель агентства;
условия сотрудничества и прозрачность юридических, финансовых и других аспектов;

На что обратить внимание при выборе жилья

Найти подходящий район – часть процесса по выбору квартиры. Важно учитывать другие факторы:

На какую сторону выходят окна. В жарком Дубае часто предпочитают жилье с окнами на западной стороне.
Вид из окна. Панорама на побережье, зеленую зону всегда ценится больше, чем на высотные здания.
Свежесть ремонта и возраст здания. От этого зависит функционирование сантехники, качество мебели, состояние бытовой техники, что напрямую сказывается на комфорт проживания.
Дополнительные удобства. Наличие кондиционера, парковочного места, удорожает жилье, но делает его удобнее для проживания.

При сотрудничестве с агентством, о соблюдении перечисленных условий заботится брокер.

Самостоятельно придется только оценить потенциальную доходность, если в планах сдавать квартиру в аренду.

Финансирование покупки

Дубай – город, в котором все направлено на привлечение инвестиций в недвижимость от граждан других стран. Иностранец может заплатить за квартиру собственными средствами или воспользоваться вариантами от финансовых структур ОАЭ. Для этого здесь предлагают ипотеку от местных банков и беспроцентную рассрочку непосредственно от застройщика на период 1,5–2 года. Чаще всего предпочитают оформление ипотеки на следующих условиях:

максимальный срок кредитования – 25 лет, а минимальный – 5 лет;
процентная ставка от 3 до 7%;
первоначальный взнос от 25 до 50% в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости.

Заявителем может быть гражданин ОАЭ, резидент или нерезидент. Но, для нерезидентов условия более жесткие. Заемщик должен быть в возрасте от 21 до 65 лет с месячным доходом от 15 тыс. AED для трудоустроенных официально и от 25 тыс. AED для самозанятых, ИП и других лиц, работающих на себя. Кроме того, каждый банк может устанавливать дополнительные требования.

Для получения ипотеки понадобятся следующие документы:

паспорт и виза (копии);
справка о доходах;
Emirates ID;
банковские выписки по кредитным картам за 6 месяцев.

Также может быть затребована финансовая отчетность, данные по уже имеющимся кредитам, налоговая декларация и др.

В случае положительного решения банки предоставляют ипотеку россиянину с фиксированной или плавающей ставкой. При первом варианте ставка остается на одном уровне в течение 5 лет, после чего условия кредитования пересматривают с назначением ставки, превышающей ставку EIBOR. Этот вариант подходит для заемщиков, которые планируют погасить задолженность в короткий срок. Плавающая ставка зависит от EIBOR, поэтому она может изменяться как в выгодную сторону, так и не выгодную. Поэтому ипотека этого типа подойдет заемщикам с финансовой подушкой за плечами. Некоторые банки предлагают ипотеку по льготной ставке, которая уменьшается в течение ограниченного срока. Чаще всего такие условия доступны для первичных покупателей.

Каждый из перечисленных вариантов предполагает возможность погашения путем рефинансирования ипотеки.

Чтобы купить готовую квартиру за счет заемных банковских средств, нужно рассчитывать на дополнительные расходы:

оценка недвижимости – от 2500 + 5% НДС;
страхование квартиры – от 1 тыс. AED;
ежегодное страхование жизни заемщика – от 0,4% от остатка задолженности;
комиссия банка – 1% от суммы кредитования + 5% НДС.

Оформить ипотеку можно в банке HSBC, Emirates NBD, First Abu Dhabi Bank, CBD, RAKBANK.

Процесс покупки

Покупка начинается с оформления предварительного соглашения Memorandum of Understanding, где детально прописывают все условия соглашения – размер залога, требования, обязанности сторон. Как правило, при подписании соглашения покупатель вносит депозит на счет продавца в размере 10% от общей суммы сделки.

Перед заключением договора необходимо провести юридическую проверку объекта через DLD, заплатив 4% от стоимости квартиры. Только убедившись в отсутствии обременений, легальности объекта, переходят к подписанию договора купли продажи.

Регистрация недвижимости

Для регистрации квартиры обращаются в Департамент земельных ресурсов Дубая очно или посредством видеосвязи. После оплаты суммы приобретаемого объекта, пошлин, одобрения всех документов, DLD выпускает Title Deed – документ о праве собственности, оформленный на имя покупателя. Title Deed выдают в течение месяца после предоставления документов и совершения сделки в DLD.

Права и обязанности владельцев недвижимости в Дубае

Собственник может передавать квартиру по наследству или дарить, но только при условии, что вторая сторона – родственники или компания, которая оформлена на дарителя. Также, подарить можно только вторичку, т. е. готовую недвижимость.

Также, владелец может сдавать жилье в аренду. Но, все долгосрочные договоры обязательно регистрируют в Ejari – единой системе регистрации аренды. Регистрацию проводят не позднее месяца после подписания договора. С момента передачи объекта арендуемому лицу, арендодатель полностью отвечает за техническое обслуживание, поддержание недвижимости в хорошем состоянии.

Особенности налогообложения для иностранных граждан

Процедура налогообложения при покупке квартиры иностранцами не предусматривает обложение имущества налогом. Но, владельцу придется оплачивать:

коммунальные услуги, среди которых значимая часть отводится оплате за систему охлаждения централизованного типа, составляющая около 367 дирхам или в долларах около 100$ в месяц;
муниципальные сборы до 10% от счета за коммуналку или 1–9 $ за 1 м²;
связь, которая достигает 200 $ в месяц;
страхование собственности, тарифы на которое начинаются от 100$.

При сдаче недвижимости в аренду с собственника берут налог в размере 5% от стоимости аренды для жилого объекта и 10% для коммерческого.

Как BSO Real Estate Management может помочь с покупкой квартиры

BSO Real Estate Management – команда экспертов, профессионально анализирующих рынок недвижимости. Мы знаем все о сделках с уже построенными или строящимися объектами, правах владения и аренде помещений. Наши сотрудники хорошо знакомы со всеми тонкостями процедуры покупки, поэтому всегда приводят к успешному завершению процесса. Сотрудничая с нами, вы не только экономите время на подготовке документов, но и убережете себя от возможных рисков. Каждую деталь проверяем дважды, чтобы исключить мошенничество.